地域要因

小田急線沿線のバス便圏域の住宅地域であり、相応の需要は見られる地域である。地価は現在、横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等も散見される。今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。地価水準は現在、横ばい傾向にあり、今後もその傾向は続くものと判断される。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅が中心の地域であり、居住環境の快適性、利便性等が重視される住宅地域であり、自用若しくは転売目的の取引が中心であることから、収益価格はかなり低位に試算された。本件においては、自己居住用を目的とした信頼性のある取引より求められ、実態を反映した比準価格に規範性を認め標準とし、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

相模大野駅、町田駅の徒歩圏内にあり、2駅利用可能な利便性に優る住宅地域である。敷地の細分化傾向も見られる。地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住環境良好な住宅地域として、当面は現状維持のまま推移するものと予測される。地価は安定的に底堅く推移するものと見られる。

価格決定の理由

試算された比準価格、収益価格間に開差が認められるが、各手法の適用は採用した取引事例、還元利回り等を含め妥当である。近隣地域は戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域で、自用目的の個人が中心であり、収益性に着目した需要は十分な収益力がないため殆どない。よって、自用取引が中心である市場の特性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地からの検討、単価と総額の関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域であるが、地価は安定的である。地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

一般住宅の中にアパートが混在する小田急相模原駅徒歩圏の既成住宅地域であり、今後も同様な住環を維持するものと予測する。地価は安定的に推移すると予測される。

価格決定の理由

アパート等の収益物件も見られるが、収益物件は遊休地の活用と相続税対策のためであり、土地価格に見あう賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。居住快適性を重視した自己利用目的の取引が中心であり、市場価格を形成している。よって、実需を中心とした取引事例に基づく比準価格を重視し、収益価格は参酌し、代表標準地との検討、市場分析の結果も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ペアナードオダサガのオープンの影響から小田急相模原駅周辺の商業地域の生活利便性は向上した。当面現況のまま推移すると予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、店舗・事務所等が建ち並ぶ既成商業地域である。自己使用目的の需要者が多いが、低金利の影響を受けて投資目的で物件取得を検討する投資家等も存在する。彼らは収益性の観点から投資判断をしているものと考える。以上の点を踏まえ、実際に取引された実証的であり資産価値の意義を有する比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討及び市場分析結果等を踏まえた調整を行い、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅である小田急相模原駅から徒歩圏内の住宅地域である。不動産需要は利便性から、強含み傾向となっている。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅、アパート等が混在する住宅地域として熟成しており、特段の変動要因もないので、現状を維持するものと予測する。地価水準は利便性が良好なことから、上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

近隣地域は、小田急相模原駅から徒歩約10分圏内の住宅地にあり、小田急相模原駅周辺は再開発事業が進み生活利便性も良好である。同一需給圏内の地域要因の類似する住宅地の取引事例を選択して求めた比準価格の規範性は高い。共同住宅の賃貸を想定して得られた収益価格は、居住の快適性等を指向する住宅地であり、やや低く求められた。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考にし、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

相武台前駅から徒歩圏内の既成住宅地域であり、需要は安定。地域要因の特段の変更は見られず、地価は横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

相武台前駅から徒歩圏の、住環境の比較的良好な既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変動要因はない。相応の需要に支えられ、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅から徒歩圏に存する低層利用主体の住宅地。勤労者向けのアパート等の賃貸物件も見られるが、収益アパート等は地主の節税対策が主体であり、収益性による取引が熟成していない。対象地の存する地域は戸建住宅が中心の地域であり、その殆どが自用目的の取引である。よって、不動産の市場性を反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

準急停車駅としての駅前商業地域は繁華性への期待感は薄いが乗客数は安定しており、一定の店舗等需要が認められる。地価は横這い傾向で推移。

地域要因の将来予測

駅前広場に近接する中低層の店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、特段の地域要因の変動は見られない。よって、地価は今後横這い傾向で保守的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は駅周辺の繁華性にやや欠ける商業地域で、下層階を店舗、上層階を事務所とする利用形態が多く見受けられる地域である。中小規模敷地としての利用形態が多く、集客力にやや欠けるため、投資目的の需要は期待できない。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては、実際の取引に立脚した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、単価と総額との関連に留意し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

相武台前駅から徒歩圏内の既成住宅地域であり、需要は安定。地域要因に特段の変更は見られず、地価は概ね横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

街路条件はやや弱いものの「相武台前」駅から徒歩圏の既存の住宅地で、比較的需給も安定している。地域要因に変動はなく、地価も概ね横ばい傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

最寄駅から徒歩圏に存する低層利用主体の住宅地。勤労者向けのアパート等の賃貸物件も見られるが、収益アパート等は地主の節税対策が主体であり、収益性による取引が熟成していない。対象地の存する地域は戸建住宅が中心の地域であり、その殆どが自用目的の取引である。よって、不動産の市場性を反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

座間市の北部に位置する既成の住宅地域である。やや起伏を含む一帯に一般住宅、共同住宅等が混在している。地価は横這い状況が続いている。

地域要因の将来予測

座間市の北部に位置しており、やや起伏のある一帯に低層の一般住宅、アパート等が混在して建ち並んでいる。周辺に特に大きな計画もないことからほぼ現状のまま推移していくものと見込まれる。

価格決定の理由

低層の一般住宅が多く建ち並ぶ既成住宅地域であり、一部アパート等も混在するが、共同住宅建設等の気運は消極的である。対象標準地が収益性より快適性が重視される住宅地にあって、自己使用目的の取引が多く賃貸用建物建設目的の取引が極めて少ない状況にある。より実証的で規範性が高いと認められる比準価格を標準とし、収益価格を勘案するとともに、代表標準地からの検討内容にも留意することにより、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域で最寄駅から徒歩圏である。地域の特性を変容させるような特別な要因はなく、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅の中にアパ−ト等が混在する住宅地域であり、特別な変動要因はなく当面は現状の環境を維持して成熟していくものと予測する。地価は横ばい傾向にあり、当面継続するものと予測する

価格決定の理由

低層の一般住宅が多い区画整然とした住宅地域内にあって、自己使用目的の取引が中心で標準地が収益性より居住の快適性、生活の利便性が重視される住宅地である。従って市場の実態を反映し規範性が高いと認められる実際の取引であり実証的且つ市場性を反映している比準価格をより重視し、収益価格も比較考量したうえで、代表標準地との検討を踏まえ対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

本厚木駅からバス便圏域の住宅地域で、地域周辺での土地区画整理事業への期待も存するが、現状需要は弱含み。

地域要因の将来予測

熟成した既成住宅地で、今後とも大きな変化なく推移していくものと予測するが、駅からバス便圏に存し、需給、価格、ともに弱含みで推移していくものと思慮される。

価格決定の理由

周囲は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等、賃貸需要も見られるが、自用目的の土地や戸建住宅の取引が中心である。以上より本件では、現実の取引に基づき市場性を反映している比準価格を主標とし、収益価格を関連づけ、かつ、周辺や類似地域の不動産市場の動向にも留意し、さらに、代表標準地との検討結果を十分に踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

愛川町には鉄道駅がなく、人口減少、高齢化が進行している。近隣地域は同町の中心部からやや離れており、地域要因の変動は無く、地価は下落傾向。

地域要因の将来予測

近隣地域は中小規模一般住宅のほか農地も見られる住宅地域である。最寄駅から12kmのバス便圏で生活利便性にも劣る地域であり、価格変動要因も特段無い。そのため、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件が類似地域内には見られるが、商業地とは異なり高層収益物件は見当たらない。駅バス便圏で交通利便性に劣るため、全体的に戸建住宅の割合が多く、取引も自用の取引が中心である。したがって、地域の特性を考慮し、市場における取引の動向を実証的に示した比準価格を重視し、想定要素を含む収益価格は参考として、単価と総額の関連の適否に留意し、代表標準地としての検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

バス便の住宅地域であり、交通利便性は劣るものの、住環境が概ね良好なことから、値頃感からの需要は見込める地域である。

地域要因の将来予測

近隣地域は、小規模一般住宅が区画整然とした街区に建ち並ぶ住宅地域である。最寄駅までバス便であり、交通利便性はやや劣る。地域に特段の影響を与える要因は無い。

価格決定の理由

バス圏の既成住宅地域で、従来の地主の相続対策による賃貸住宅も見られるが、賃料水準が低く地価に見合った収益性は無く、共同住宅建築目的での土地売買は見られない。自用の住宅目的の取引が殆んどで、地価形成は居住の快適性及び利便性が主である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域から居住環境、規模に類似した多数の信頼性高い取引事例を収集し精度は高い。従って比準価格を重視し収益価格を参酌し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

古淵駅からやや距離のある住宅地域であり、街路条件はやや弱いものの需要は安定。地域要因に特段の変更は見られず、地価は横這いの状況にある。

地域要因の将来予測

周辺には農地等も見られる「古淵」駅からやや距離がある住宅地域である。徐々に宅地も増加しているものの、地域要因に大きな変動要因はない。地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

最寄駅からバス便利用の低層利用主体の住宅地。勤労者向けのアパート等の賃貸物件も見られるが、収益アパート等は地主の節税対策が主体であり、収益性による取引が熟成していない。対象地の存する地域は戸建住宅が中心の地域であり、その殆どが自用目的の取引であることから、不動産の市場性を反映している比準価格を重視し、収益価格は関連づけるにとどめ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域で利便性のほか、快適性にも優れている。価格形成要因に変動は見られない。画地規模はやや大きいが、地価は堅調に推移。

地域要因の将来予測

東林間駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域である。画地規模は比較的大きいが住環境良好であり、需要は堅調である。地価は安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中規模戸建住宅が多く、区画整然とした住宅地となっており、収益性を指向したアパート等は少ない傾向にある。居住快適性が交通利便性よりもより強く指向される地域であり、取引も戸建住宅等の自用物件の取引が主であることから、鑑定評価額の決定にあたっては、市場性が反映された比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡並びに単価と総額との関連にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。