地域要因

杉田駅より徒歩5分と利便性が良好なエリアであるため、需要は比較的安定的である。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模一般住宅を中心とし、アパート等の混在もみられる既成住宅地域である。よって、当該地域の価格形成に影響を与えるような格別な変動要因は見当たらず、当面現状を維持する地域と予測する。

価格決定の理由

当該近隣地域は最寄駅から徒歩5分程度と近く、アパート等の混在もみられるものの、概ね良好な居住環境を形成している。居住の快適性を重視する住宅地域として成熟しており、自用の取引が中心のエリアと認められる。よって本件においては、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡に留意した結果、鑑定評価額を表記のとおりと決定した。

地域要因

最寄駅まで徒歩11分の傾斜地にある。バスは乗車時間が4分、バス停まで徒歩約1分。環状2号線への接続も優れるが、需要は停滞気味で推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

駅周辺ではワンルームの物件が目立つが、当該地域では依然としてファミリータイプが目立つため、これに基づいて収益価格を求めたところ、低金利も影響して収益価格は低く得られた。一方比準価格は、駅徒歩圏から徒歩限界圏にある住宅地の取引事例を分析検討して求めたものであり、地域の価格水準を反映した価格が得られた。自用の取引が中心であることも踏まえ、比準価格を中心とし、代表標準地との均衡にも留意して、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。規模が小さく総額を抑えた物件も見られるが、利便性に欠け、地価は下落に転じたものと判断される。

地域要因の将来予測

小規模住宅が多い既成住宅地域であり、影響を及ぼす特段の要因も見当たらないことから、当面は現環境を維持するものと思料する。最寄駅よりやや距離があり、地価は横這いから下落に転じているものと予測した。

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅よりやや距離のある低層住宅地域であり、アパート等の収益物件は少なく、戸建住宅が中心の地域である。地域内の土地取引は居住の快適性・生活の利便性を重視した自用目的の取引が中心であり、土地価格に見合う賃料水準は形成されていない。本件評価では、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関係も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 一般的要因を背景に、駅からの距離がある住宅地であるため、横ばいからやや弱含みの市況といえる。

地域要因の将来予測

 中規模戸建住宅を主体とする住宅街であるが、景気回復への期待感を背景にしつつも、需要者の選好性の変化により、足踏み状態が予測される。

価格決定の理由

 主に戸建住宅を中心に形成される住宅地であり、自用の用途が過半を占める。収益用の物件は散見されるものの、土地から取得しての投資目的のものは少なく、収益性は比較的低位に留まるといえる。よって、現実の取引価格を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連付け、更に代表標準地との均衡にも留意して対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅から相当距離があり、やや高台となる地域特性のため、需要者の駅距離・平坦地選好性から需要に弱さがみられる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域周辺では共同住宅もみられるが、最寄駅から相当距離があり、利便性の点から賃料水準は高くなく、収益価格はやや低位に求められた。比準価格は対象標準地所在の滝頭周辺事例を中心に、接近条件、行政的条件等の類似性の高いJR根岸線最寄りの事例から選択した。自己居住用の取引が中心で、居住の快適性が重視される地域特性から、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

杉田駅徒歩圏の一般住宅を中心にアパート等も混在する住宅地域であり、地域の状況に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域はアパート等も混在するものの、一般住宅が多く立地する住宅地域である。投資目的の取引よりも自用目的の取引が多く、取引価格は収益性より居住の快適性を中心として形成されている。従って、鑑定評価額は代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連にも留意して、上記のとおり決定した。

地域要因

幅員の狭い道路が多い既成住宅地域であるが、最寄駅から徒歩圏内に存する平坦な地勢のため利便性が高いことから、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、当面は現状維持するものと予測する。地価水準は横ばい傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅から徒歩圏内に存する既成住宅地域で、周囲には共同住宅等も見られるが、戸建住宅が主となっている。自己利用を前提とした取引が中心であり、画地条件等の制約から収益価格は低位に試算される結果となった。本件では、信頼性のある取引事例に基づき求められ、不動産の市場性を反映している比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

磯子駅に近接する駅前商業地域である。特に変化は見られない。

地域要因の将来予測

当該地域に大きな変動はなく、今後とも現状を維持しつつ推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、最寄駅前にあって、銀行、各種店舗が建ち並ぶ比較的繁華性の高い商業地域である。当該地域内は賃貸物件は多いが、自用目的での取引が中心であることを踏まえ、比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鉄道は三路線が利用可能だが、何れの駅までも遠く、国道16号との高低差がある高台にあるが、斜面地の開発が見られ、人口は微増傾向にある。

地域要因の将来予測

敷地の最低限度が定められておらず、容積率も大きいことから、画地の分割が進み、小規模の戸建住宅が建ち並ぶ、海を望む閑静な住宅地域として成熟していくものと予測する。

価格決定の理由

容積率が200％と大きい閑静な住宅地であるため根強い賃貸需要があり、ファミリータイプのアパートを想定した収益価格は比較的高めに求められた。他方比準価格は、居住環境や街区が類似する取引事例の試算価格を中心として価格の判定を行ったため、地域の価格水準を的確に把握できたと考える。自用の住宅を目的とする取引が多いことから、比準価格を中心として収益価格も比較検討し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅まで傾斜がきつく徒歩限界圏。全体に北傾斜の住宅地で需要は停滞気味で推移し、地価は横ばいとなった。

地域要因の将来予測

起伏のきつい住宅地であり、駅との接近性がやや劣ることから、需要はやや停滞気味で推移する。高齢化も進み始め、相続や転売等に伴い、画地が分割される傾向が見られる。

価格決定の理由

傾斜地の賃貸物件は賃料水準がやや低く設定されるため、収益価格は低く求められた。他方比準価格は、対象標準地と同じ富岡西で取引された事例のうち、対象標準地との類似性が高い事例に絞って価格の判定をするよう努めたため、地域の取引価格水準を的確に把握することができたと考える。当該地域では自用の取引が多いことから、収益価格は参考にとどめ、比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

地域要因

杉田駅徒歩圏の一般住宅を中心にアパート等も混在する住宅地域であり、地域の状況に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域として熟成している。特別な変動要因はなく、今後も現状を維持するものと考えられ、地価は概ね横ばい傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

当地域は丘陵地に一般住宅が多く建ち並ぶ区画整然とした戸建住宅地域であり、収益物件は転勤等によって空家となった住宅が一時的に賃貸に供される程度である。従って、投資目的の取引よりも自用目的の取引が多く、取引価格は収益性より居住の快適性を重視して形成されている。よって、鑑定評価額は代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、単価と総額との関連にも留意して上記のとおり決定した。

地域要因

 駅徒歩圏の住宅地であり、需要の堅調な住宅地といえる。横ばいから若干の反転傾向が予測される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域は最寄駅から徒歩圏の既成住宅地域であり、自用物件が中心の地域である。そのため、収益性は比較的低廉に留まるといえる。よって、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、更に代表標準地の価格との均衡にも留意し、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はなく、画地分割等の変化もみられない。最寄り舞岡駅に徒歩圏の環境の良い住宅地であり、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

区画整然とした旧分譲住宅団地で、特段の変動要因は見当たらず、今後暫くは同様の環境を維持するものと思料する。

価格決定の理由

居住の快適性が重視される分譲住宅地域で自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。標準地は戸建住宅を中心とする地域に存し、アパート等の収益物件も一部に見られるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低めに求められた。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整然とした閑静な住宅地域であるが、最寄駅から徒歩圏外でやや起伏があり、需要は減少傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準は横ばい傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

当地域は自用目的での取引が中心であり、収益性よりも快適性及び利便性が重視される。比準価格は、多数の事例の中から適切なものの選択を行い、要因比較を行って求めたものであり、信頼性は高い。地区計画により共同住宅の建築が制限されていることから、想定建物は戸建貸家となり、収益価格は著しく低位なものとなった。従って、比準価格を重視して収益価格も考慮し、さらに代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

土砂災害警戒区域にあるが、駅徒歩圏にあって、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、既成の住宅地域で、アパート等も見受けられるが、駅徒歩圏にあって、戸建て住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、自用目的の取引が中心である。よって、取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

建築協定により良好な居住環境が維持されているが、駅からやや距離がある高台住宅地域のため、需要者の駅距離選好性からやや需要が弱含みである。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、建築協定が存し、今後も現在の住環境を維持すると予測される。

価格決定の理由

戸建住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域で、引越等による賃貸があっても、戸建一棟貸で最寄駅から離れた高台であるため賃料水準は相当低く、収益価格は相当低位に求められた。比準価格は対象地所在の西柴周辺事例を中心に、駅距離等の類似性が高い京急本線最寄りの事例から選択した。自己所有目的の取引中心で居住の快適性が重視される地域特性から、比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

画地分割傾向が顕著な最寄駅徒歩圏の既成住宅地域である。住環境等に大きな変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

戸建住宅、アパート等が混在する、熟成した住宅地域。敷地の細分化傾向が見られるが、当面は現状を維持して推移するものと予測される。

価格決定の理由

最寄駅に近く、アパート等の収益不動産も比較的多く所在するが、戸建住宅として自己使用することを目的とする取引が主体であり、周辺類似物件との比較検討を踏まえて価格判断を行うのが一般的である。よって、複数の類似の取引事例から求め、豊富な資料に基づき市場性を反映する比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地による検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境は良好で最寄り駅徒歩圏であるが、高台住宅地域の特性から、需要者の平坦地選好性により需要にやや弱さがみられる。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、駅からやや離れた高台で特段の変動要因はなく、今後も現在の住環境を維持すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺では共同住宅も散見されるが、最寄駅からやや離れた高台で戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、利便性の点から賃料水準は高くなく、収益価格はやや低位に求められた。比準価格は対象地所在の六浦南周辺事例を中心に、駅距離や高台居住環境等の類似性の高い京急逗子線最寄りの事例を選択して試算された。自己居住目的の取引中心で居住の快適性が重視される地域特性から、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅からはバス圏の相当古い分譲団地にあり、地価は横這い傾向。

地域要因の将来予測

中規模低層住宅を標準とする古い分譲団地。特別な変動要因はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。地価は一般的要因の影響を受け、横這い傾向であり、今後も同傾向を示すものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域はバス圏の北西向傾斜の相当古い分譲団地であるが、アパート等も見られ自用目的の取引ばかりではない。比準価格は類似性ある同種の古い分譲団地等の取引を中心にして、求めたものであり実証的である。収益性は認められるものの、土地に対する賃料の遅効性故に、収益価格は比準価格に比べ低位に求められた。従って、本評価では比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、更に代表標準地と均衡する範囲で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。