神奈川県横浜市磯子区栗木３丁目１２３番９外(杉田駅・新杉田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


167,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市磯子区栗木３丁目１２３番９外(神奈川県横浜市保土ケ谷区栗木３−１６−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を167,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市磯子区栗木３丁目１２３番９外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市磯子区栗木３丁目１２３番９外
住居表示栗木３−１６−１３
価格167,000円/㎡
交通施設、距離洋光台、1,400m
地積180㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い傾斜地の分譲住宅地域
前面道路の状況北東8.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

島修治氏による調査レポート

不動産鑑定士島修治
価格167,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はなく、北東側で接道する画地。
地域要因 一般的要因を背景に、駅からの距離がある住宅地であるため、横ばいからやや弱含みの市況といえる。
地域要因の将来予測 中規模戸建住宅を主体とする住宅街であるが、景気回復への期待感を背景にしつつも、需要者の選好性の変化により、足踏み状態が予測される。
市場の特性 同一需給圏はJR根岸線、京急本線の沿線を中心に、主に磯子区内を中心として、横浜市南部の中規模戸建住宅地である。需要者は横浜市内の居住者が多いものの、隣県や県内からの転入も見受けられる。宅地開発は小規模なものが見られる程度であり、大規模な開発行為は見られていない。土地は30百万円程度、戸建は総額で45百万円程度までが一般的取引の中心価格層となる。
一般的要因 磯子区内の土地需要は租税の優遇、低金利及び景気の先行きへの不透明感等を背景に、二極化の傾向が見られ始めている。

大野克夫氏による調査レポート

不動産鑑定士大野克夫
価格167,000円/㎡
個別的要因ほぼ平坦の地勢にある北東方位の中間画地。個別的要因は特に変動はない。
地域要因最寄駅からは徒歩限界圏の相当古い分譲団地にあり、地価は微減傾向である。
地域要因の将来予測中規模低層住宅を標準とする古い分譲団地。特別な変動要因はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。地価は一般的要因の影響を受け、横這い傾向であり、今後も同傾向示すものと思われる。
市場の特性同一需給圏はJR根岸線、京急本線、市営地下鉄ブル−ライン沿線、駅へ徒歩限界圏の磯子区を中心とする横浜市南東部の住宅地域。需要層の中心は概ね横浜市内の居住者で、サラリ−マン層等幅広く、市外から転入も見られ、近年は小規模開発による建売やマンションが供給の中心で、マンション・戸建共に中古需給も見られ、近隣地域は徒歩限界圏の古い分譲団地、土地は55坪程度、総額3千百万円前後、新築戸建は小規模で4千万円前後が中心価格帯である。
一般的要因不動産市場は微上昇傾向が継続するも、その傾向は弱まっている。日本経済は緩やかな回復基調が続いている。磯子区の人口は微増傾向。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4435657
北緯 139度5693088

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

杉田駅(地価相場 175,000円/㎡)新杉田駅(地価相場 179,000円/㎡)洋光台駅(地価相場 176,500円/㎡)屏風浦駅(地価相場 188,000円/㎡)東戸塚駅(地価相場 178,000円/㎡)磯子駅(地価相場 188,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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