神奈川県横浜市港南区下永谷１丁目１７０８番５９(磯子駅・屏風浦駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
175,000円
2017年01月01日に行った神奈川県横浜市港南区下永谷１丁目１７０８番５９(神奈川県横浜市磯子区下永谷１−８−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を175,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横浜市港南区下永谷１丁目１７０８番５９ |
| 住居表示 | 下永谷１−８−２０ |
| 価格 | 175,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 上永谷、1,800m |
| 地積 | 156㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東9.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
北村雅夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 北村雅夫 |
|---|---|
| 価格 | 176,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 南斜面の道路に接面する画地で、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 区画整然とした閑静な住宅地域であるが、最寄駅から徒歩圏外でやや起伏があり、需要は減少傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準は横ばい傾向になるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR根岸線、ブルーライン及び京浜急行線沿線で、港南区とその周辺地域の住宅地域。需要者の中心は買い替え層の他、建売住宅の一次取得者である。区画整然として幅員が広く居住環境は比較的良好であるが、最寄り駅からバス圏でやや起伏があり利便性が劣ること、人口減少の影響等により需要は減少傾向にある。土地150㎡程度で2，500∼3，000万円程度、新築戸建住宅で4，000万円前後が中心である。 |
| 一般的要因 | 港南区においては、人口の微減傾向及び高齢化率の上昇が続いており、宅地需要は一部弱い動きが見られ、二極化が進んでいる。 |
渡邊順也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡邊順也 |
|---|---|
| 価格 | 174,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 東側で道路に面するため日照等でやや優位性が認められる。規模等、他の条件は地域において標準的である。個別的要因に変化はない。 |
| 地域要因 | 住環境は良好だがバス便利用の地域で交通利便性が劣り、地価は弱含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 既成の住宅地域として熟成しており、特段の変動要因はなく、現状を維持して推移していくものと予測する。住環境は良好であるが、バス便利用で交通利便性に劣り、地価は弱含み傾向で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、ブルーライン、JR根岸線、京急本線沿線を中心とする、横浜市港南区及び隣接区内にあるバス便利用の住宅地域と判定した。需要者の中心は一般所得層で、地域内の買い替えのほか圏外からの転入等も見られる。供給は比較的土地面積が大きな中古住宅と画地分割による建売住宅が中心であり、大規模な宅地分譲は殆ど見られない。近隣地域は既成の分譲地であり、土地150㎡程度、総額2，500万円∼3，000万円未満程度が中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 一般景気動向はやや停滞気味であり、地価の先高観もやや薄れてきているが、低金利等を背景に需要は比較的堅調である。港南区の人口は微減傾向。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4024387 北緯 139度6184328 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
磯子駅(地価相場 188,000円/㎡)屏風浦駅(地価相場 188,000円/㎡)下永谷駅(地価相場 181,500円/㎡)舞岡駅(地価相場 181,000円/㎡)上永谷駅(地価相場 196,000円/㎡)新杉田駅(地価相場 179,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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