神奈川県横浜市磯子区森５丁目１２９７番１０外(屏風浦駅・磯子駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


177,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市磯子区森５丁目１２９７番１０外(神奈川県横浜市神奈川区森５−２０−３５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を177,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市磯子区森５丁目１２９７番１０外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市磯子区森５丁目１２９７番１０外
住居表示森５−２０−３５
価格177,000円/㎡
交通施設、距離屏風浦、850m
地積171㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する高台の住宅地域
前面道路の状況南5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林隆志氏による調査レポート

不動産鑑定士小林隆志
価格177,000円/㎡
個別的要因南側で等高に道路に接面。
地域要因最寄駅まで徒歩11分の傾斜地にある。バスは乗車時間が4分、バス停まで徒歩約1分。環状2号線への接続も優れるが、需要は停滞気味で推移。
市場の特性同一需給圏は、京急線及びJR根岸線各駅の徒歩圏から徒歩限界圏にある低層住宅地の圏域。需要者の中心は、都心及び臨海工業地に通勤する三十代の一次取得者だが、町内の人口は減少傾向にあり、他圏域からの流入が少ないため、高齢化が進行している。敷地面積100㎡程度の建売物件の取引が多く、更地の取引は少ない。需要の中心価格帯は、中古住宅が2000万円程度、新築戸建物件は3500∼4000万円程度で推移している。
一般的要因大規模開発の影響で人口は微増だが、高齢化が進行し基本的に衰退傾向にある。平坦地の小規模住宅への安定した需要があるが傾斜地の需要は弱含み。

蛭田辰也氏による調査レポート

不動産鑑定士蛭田辰也
価格177,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因屏風浦駅徒歩圏の一般住宅を中心にアパート等も混在する住宅地域であり、地域の状況に大きな変化はない。
市場の特性同一需給圏の範囲はJR根岸線、地下鉄ブルーライン、京浜急行線沿線で、磯子区を中心に横浜市南部一円の住宅地域。需要者の中心は横浜や東京方面へ通勤するサラリーマン層で、同一需給圏外からの転入も見られる。近年、大規模な宅地造成等はないので、需給関係は比較的安定している。画地規模の大きな土地は細分化傾向にあり、土地は2，000万円∼2，500万円程度、新築の戸建は3千万円台後半∼4千万円台中盤が需要の中心を占める。
一般的要因緩やかな景気の回復が続いているものの、所得が伸び悩んでいる中で、不動産市況の改善の動きにはやや停滞感が窺え、選別化が鮮明になりつつある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3918534
北緯 139度6041819

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県横浜市港南区上永谷町字鳥越３４３５番３神奈川県横浜市金沢区釜利谷町字白山道１４５９番１神奈川県横浜市磯子区岡村１丁目１５３６番１神奈川県横浜市磯子区磯子町字山田７６０番４神奈川県横浜市港南区笹下５丁目２７１４番６神奈川県横浜市港南区笹下２丁目２３３番６外神奈川県横浜市港南区笹下３丁目４４７４番２外神奈川県横浜市磯子区洋光台１丁目２７番１神奈川県横浜市磯子区田中２丁目１１０番６神奈川県横浜市磯子区森６丁目２４３番６１

参考：近隣駅の地価相場

屏風浦駅(地価相場 188,000円/㎡)磯子駅(地価相場 188,000円/㎡)新杉田駅(地価相場 179,000円/㎡)杉田駅(地価相場 175,000円/㎡)港南中央駅(地価相場 194,000円/㎡)上大岡駅(地価相場 197,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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