神奈川県横浜市磯子区滝頭１丁目６４６番３３外(杉田駅・新杉田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


171,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市磯子区滝頭１丁目６４６番３３外(神奈川県横浜市磯子区滝頭１−８−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を171,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市磯子区滝頭１丁目６４６番３３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市磯子区滝頭１丁目６４６番３３外
住居表示滝頭１−８−７
価格171,000円/㎡
交通施設、距離根岸、2,100m
地積181㎡
形状台形(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅やアパートが混在する住宅地域
前面道路の状況南6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小泉正義氏による調査レポート

不動産鑑定士小泉正義
価格170,000円/㎡
個別的要因南接面、規模や形状はほぼ標準的。その他個別的要因に特段の変動はみられない。
地域要因駅から相当距離があり、やや高台となる地域特性のため、需要者の駅距離・平坦地選好性から需要に弱さがみられる。
市場の特性同一需給圏は磯子区内、JR根岸線または地下鉄ブルーラインを最寄りとするバス圏の住宅地域の圏域。主たる需要者は市内居住の一次、二次取得者であるが、一部は圏外からの転入もみられる。滝頭周辺地域は人口がほぼ横ばいから微増傾向にある。需要者の平坦地選好性などから、起伏のある地域の物件はやや需要が弱い。取引中心は土地が2500∼3000万円程度、新築戸建が4000万円程度とみられる。
一般的要因区内では全体の人口は微増だが、最寄り駅徒歩圏平坦地の需要は堅調なものの、丘陵地の需要はやや弱く、地価が弱含みの地域も見受けられる。

北村雅夫氏による調査レポート

不動産鑑定士北村雅夫
価格171,000円/㎡
個別的要因道路付及び幅員は良好であり、個別的要因に変動はない。
地域要因バス便地域で起伏及び傾斜の多いの住宅地域であり、需要は横ばいないしやや弱含みである。
市場の特性同一需給圏はJR根岸線、京急本線及びブルーライン沿線で磯子区北部ないし隣接区の住宅地域。需要者の中心は都心部に通勤するサラリーマン層等の一次取得者。起伏及び傾斜地が多い地域で需要は弱含みであるが、画地分割ないしミニ開発したものは値頃感から一定の需要が見られる。土地は規模180㎡程度で3，000万円前後、小規模の建売住宅は3，000万円前後が需要の中心であるが、2，500万円程度のものもあり総額の低下が見られる。
一般的要因磯子区においては、マンション開発地域等を除き人口の微減傾向及び生産年齢人口割合の減少が見られ、宅地需要は一部弱い動きが見られる。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生草地帯植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3756944
北緯 139度6086317

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県横浜市磯子区杉田町字大道５８２番１神奈川県横浜市磯子区森が丘２丁目１６８５番１６３神奈川県横浜市磯子区杉田町字郷戸２０７５番３２神奈川県横浜市磯子区洋光台２丁目１０番８神奈川県横浜市磯子区森３丁目７０６番１０神奈川県横浜市磯子区上中里町字上ノ前８５３番３神奈川県横浜市磯子区杉田６丁目９７９番１２１神奈川県横浜市磯子区上中里町字向坂３９７番１０１神奈川県横浜市磯子区杉田９丁目２０７５番１７２

参考：近隣駅の地価相場

杉田駅(地価相場 175,000円/㎡)新杉田駅(地価相場 179,000円/㎡)洋光台駅(地価相場 176,500円/㎡)屏風浦駅(地価相場 188,000円/㎡)磯子駅(地価相場 188,000円/㎡)南部市場駅(地価相場 186,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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