神奈川県横浜市磯子区田中１丁目５６２番１１(洋光台駅・屏風浦駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


168,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市磯子区田中１丁目５６２番１１(神奈川県横浜市磯子区田中１−１０−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を168,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市磯子区田中１丁目５６２番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市磯子区田中１丁目５６２番１１
住居表示田中１−１０−１８
価格168,000円/㎡
交通施設、距離杉田、1,100m
地積247㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い高台の分譲住宅地域
前面道路の状況北4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

蛭田辰也氏による調査レポート

不動産鑑定士蛭田辰也
価格168,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因杉田駅徒歩圏の一般住宅を中心にアパート等も混在する住宅地域であり、地域の状況に大きな変化はない。
地域要因の将来予測一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域として熟成している。特別な変動要因はなく、今後も現状を維持するものと考えられ、地価は概ね横ばい傾向が続くと予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲はJR根岸線、地下鉄ブルーライン、京浜急行線沿線で、磯子区を中心に横浜市南部一円の住宅地域。需要者の中心は横浜や東京方面へ通勤するサラリーマン層で、同一需給圏外からの転入も見られる。近年、大規模な宅地造成等はないので、需給関係は比較的安定している。画地規模の大きな土地は細分化傾向にあり、土地は2，000万円∼2，500万円程度、新築の戸建は3千万円台後半∼4千万円台中盤が需要の中心を占める。
一般的要因緩やかな景気の回復が続いているものの、所得が伸び悩んでいる中で、不動産市況の改善の動きにはやや停滞感が窺え、選別化が鮮明になりつつある。

佐藤三千代氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤三千代
価格168,000円/㎡
個別的要因ほぼ標準的な画地であり、特段の変動要因はない。
地域要因地域要因に特段の変化はない。駅徒歩圏の住宅地域ではあるがやや距離があり、一般的要因の影響も受け、地価は横這いと判断される。
地域要因の将来予測既成住宅地域として成熟しており、影響を及ぼす特段の要因も見当たらず、当面は現環境を維持するものと思料する。駅徒歩圏ではあるものの若干の距離があり、地価は横這いで推移と予測される。
市場の特性同一需給圏は京急本線、JR根岸線、地下鉄ブルーライン沿線で、概ね磯子区および隣接区内にある最寄駅徒歩圏の住宅地域。需要は東京・横浜方面への通勤者層が中心である。近隣地域は建築協定により共同住宅の建築（二戸建共同住宅等除く）が原則不可である。駅徒歩圏ではあるがやや距離もあり、地価は横這いと判断される。取引の中心となる価格帯は200㎡程度の土地で3．5千万円前後、新築戸建は小規模建売となり4千万円を切る程度と判断される。
一般的要因当区は老齢化の進行が顕著である。経済の先行き不透明感等の影響もあり、利便性の高い一部の地域を除けば地価上昇幅は縮小、下落地点は増加した。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3849599
北緯 139度6075622

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県横浜市磯子区岡村町字古泉５４５番５神奈川県横浜市港南区上永谷町字鳥越３４３５番３神奈川県横浜市磯子区杉田町字北原田１２６番１神奈川県横浜市金沢区釜利谷町字白山道１４５９番１神奈川県横浜市磯子区森が丘２丁目１６８５番１６３神奈川県横浜市磯子区上町４９番４神奈川県横浜市磯子区洋光台１丁目２７番１神奈川県横浜市磯子区杉田１丁目１３４番１３神奈川県横浜市磯子区森６丁目２４３番６１

参考：近隣駅の地価相場

洋光台駅(地価相場 176,500円/㎡)屏風浦駅(地価相場 188,000円/㎡)杉田駅(地価相場 175,000円/㎡)新杉田駅(地価相場 179,000円/㎡)港南中央駅(地価相場 194,000円/㎡)磯子駅(地価相場 188,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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