神奈川県横浜市金沢区泥亀１丁目２番１５９(金沢文庫駅・磯子駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
260,000円
2017年01月01日に行った神奈川県横浜市金沢区泥亀１丁目２番１５９(神奈川県横浜市磯子区泥亀１−１０−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を260,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横浜市金沢区泥亀１丁目２番１５９ |
| 住居表示 | 泥亀１−１０−１９ |
| 価格 | 260,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 金沢文庫、440m |
| 地積 | 151㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
渡邊順也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡邊順也 |
|---|---|
| 価格 | 259,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 南側で道路に接面するため、日照等で優位性が認められる。個別的要因に変化はない。 |
| 地域要因 | 画地分割傾向が顕著な最寄駅徒歩圏の既成住宅地域である。住環境等に大きな変動要因は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅、アパート等が混在する、熟成した住宅地域。敷地の細分化傾向が見られるが、当面は現状を維持して推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、京浜急行線及びシーサイドラインの沿線を中心とした横浜市金沢区及び周辺区における住宅地域と判定した。需要者の中心は一般所得層であり、地域内の買い替えのほか圏外からの転入等も見られる。供給は比較的土地面積が大きな中古住宅と、画地分割による建売住宅が中心であり、大規模な宅地分譲はほとんど見られない。中心価格帯は土地100㎡前後、建物90㎡程度の新築建売住宅で3，500万円∼4，000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 一般景気動向はやや停滞気味であり、地価の先高観もやや薄れてきているが、低金利等を背景に需要は比較的堅調である。金沢区の人口は微減傾向。 |
蛭田辰也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 蛭田辰也 |
|---|---|
| 価格 | 260,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 金沢文庫駅徒歩圏の一般住宅を中心にアパート等も混在する住宅地域であり、地域の状況に大きな変化はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域として熟成している。今後も現状を維持するものと考えられるが、最寄駅を始め、生活利便施設への接近性に恵まれていることから、地価は堅調に推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、金沢区を中心に横浜市南部から横須賀市北部に至る京浜急行沿線の一円の住宅地域。需要者の中心は横浜や東京方面へ通勤するサラリーマン層で、同一需給圏外からの転入も見られる。最寄駅から平坦であり、区画が整然としている上、公共施設や商業施設への接近性にも恵まれているので底堅い住宅需要が存する。土地は3，000万円台後半∼4，000万円台前半、新築の戸建は5，000万円∼6，000万円程度が需要の中心を占める。 |
| 一般的要因 | 緩やかな景気の回復が続いているものの、所得が伸び悩んでいる中で、不動産市況の改善の動きにはやや停滞感が窺え、選別化が鮮明になりつつある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4024387 北緯 139度6184328 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
金沢文庫駅(地価相場 187,000円/㎡)磯子駅(地価相場 188,000円/㎡)海の公園南口駅(地価相場 189,000円/㎡)金沢八景駅(地価相場 170,000円/㎡)屏風浦駅(地価相場 188,000円/㎡)海の公園柴口駅(地価相場 193,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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