神奈川県横浜市金沢区釜利谷東３丁目４３７９番２(磯子駅・金沢文庫駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
186,000円
2017年01月01日に行った神奈川県横浜市金沢区釜利谷東３丁目４３７９番２(神奈川県横浜市磯子区釜利谷東３−９−３２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を186,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横浜市金沢区釜利谷東３丁目４３７９番２ |
| 住居表示 | 釜利谷東３−９−３２ |
| 価格 | 186,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 金沢文庫、830m |
| 地積 | 140㎡ |
| 形状 | 不整形(1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小一般住宅が多く見られる既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東5.6m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
鈴木幹森氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 鈴木幹森 |
|---|---|
| 価格 | 186,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 不整形地で、代替・競争力はやや劣り、個別的要因については特に変動は認められない。 |
| 地域要因 | 土砂災害警戒区域にあるが、駅徒歩圏にあって、需要は底堅い。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、京浜急行線、金沢シーサイドライン沿線で、最寄駅への徒歩圏にある金沢区、磯子区を中心とする横浜市南部の住宅地で、市外からの転入者も見られる。小規模建売、中古住宅の需要が中心である。近隣地域の大半は土砂災害警戒区域に指定されているが、売買は昨今の不動産市場の回復により、需要が底堅い。土地は140㎡程度で2，600万円前後、新築戸建物件は小規模物件が中心となり、総額4，000万円前後が取引の中心である。 |
| 一般的要因 | 緩やかな景気回復により地価は持ち直しているが、金沢区の人口は減少傾向で、高齢化率は高く、利便性等が劣る郊外では、需要は弱い。 |
大野克夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大野克夫 |
|---|---|
| 価格 | 185,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 南方下り傾斜の地勢にある東方位の中間画地。個別的要因は特に変動はない。なお、土砂災害警戒区域に指定されているが需要減はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅からは徒歩圏の既成住宅地域、地価は微増傾向継続するがやや縮小。なお、近隣地域は土砂災害警戒区域内にあるが、影響はほぼ認められない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は京急本線、金沢シーサイドライン沿線、駅へ徒歩圏の金沢区を中心とする横浜市南東部の住宅地域。需要層の中心は概ね横浜市内の居住者、サラリ−マン層等幅広く市外からの転入も見られ、近年は大規模開発はなく小規模開発の建売住宅やマンションが供給の中心でマンション・戸建共に中古住宅の需給も見られ、近隣地域は徒歩圏の既成住宅地域、土地は40坪程度、総額2千5百万円前後の水準、新築は小規模で、4千3百万円前後が中心価格帯。 |
| 一般的要因 | 不動産市場は微上昇傾向が継続するも、その傾向は弱まっている。日本経済は緩やかな回復基調が続いている。金沢区の人口は微減傾向。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4024387 北緯 139度6184328 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
磯子駅(地価相場 188,000円/㎡)金沢文庫駅(地価相場 187,000円/㎡)屏風浦駅(地価相場 188,000円/㎡)金沢八景駅(地価相場 170,000円/㎡)海の公園南口駅(地価相場 189,000円/㎡)新杉田駅(地価相場 179,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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