神奈川県横浜市戸塚区南舞岡３丁目１３６８番４２(磯子駅・舞岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
180,000円
2017年01月01日に行った神奈川県横浜市戸塚区南舞岡３丁目１３６８番４２(神奈川県横浜市磯子区南舞岡３−２９−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を180,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横浜市戸塚区南舞岡３丁目１３６８番４２ |
| 住居表示 | 南舞岡３−２９−５ |
| 価格 | 180,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 舞岡、1,000m |
| 地積 | 167㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
新倉敦子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 新倉敦子 |
|---|---|
| 価格 | 180,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動はなく、画地分割等の変化もみられない。最寄り舞岡駅に徒歩圏の環境の良い住宅地であり、地価は堅調に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整然とした旧分譲住宅団地で、特段の変動要因は見当たらず、今後暫くは同様の環境を維持するものと思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR東海道本線、横須賀線、市営地下鉄ブルーライン沿線の戸塚区及びその周辺区から藤沢・鎌倉市までの住宅地域。需要者の中心は東京、横浜中心部に通勤するサラリーマン層である。ブルーライン沿線における舞岡駅の選好性はあまり高くないが最寄駅から徒歩圏の環境の良い住宅地域として需要は底堅く安定している。中心価格帯は土地価格で2000万円台後半から3000万円程度、新築戸建で4000万円台前半程度と見られる。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調にある。戸塚区内の人口は微増傾向が続き、不動産市況は、利便性等による選別は進むがほぼ堅調と言える。 |
矢島正喜氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 矢島正喜 |
|---|---|
| 価格 | 181,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 画地は中規模、幅員4．5mの市道に南東側に面する。分割できず、面積規模で市場性は若干劣る。 |
| 地域要因 | 徒歩圏にあるが最寄駅は生活利便施設に乏しく、転入誘因は弱く、将来的には地域の疲弊が予想される。 |
| 地域要因の将来予測 | 丘陵地を区画整備した戸建住宅地域で、近年地域的な変化はなく、今後も改修、建て替え程度で推移していくものと予想される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR戸塚駅、JR東戸塚駅、横浜市営地下鉄舞岡駅を中心とする徒歩圏内の住宅地域で、良好な住環境を保っている。最寄駅に比較的近いこともあって需要は底堅い。需要者は区内及び周辺区の勤労者を中心に、30代を中心に50代の世代に及ぶ。中心的価格帯は新築戸建住宅で4000万円前半にあるが、新築する土地の余地はなく、中古住宅の取引が散見する程度に留まる。 |
| 一般的要因 | 戸塚区はJR戸塚駅を中心に開発事業が進行し、駅周辺を中心に都市機能は高まりつつあり、これにより人口は過去5年間は微増となっている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4024387 北緯 139度6184328 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
神奈川県横浜市金沢区富岡町字板槁２６７１番５７神奈川県横浜市金沢区町屋町１１８番７神奈川県横浜市港南区上大岡町字押越１１００番１２３神奈川県横浜市港南区下永谷町字渡戸７８６番４９神奈川県横浜市金沢区富岡町字八ツ橋１８７６番神奈川県横浜市金沢区富岡町字小田２８２５番４３神奈川県横浜市金沢区西柴１２０番１４神奈川県横浜市金沢区釜利谷町字赤井谷４４３９番６３神奈川県横浜市金沢区野島町３４５番神奈川県横浜市金沢区六浦町字大道３３８３番５３神奈川県横浜市金沢区富岡町字堀口２３１番２２７
参考：近隣駅の地価相場
磯子駅(地価相場 188,000円/㎡)舞岡駅(地価相場 181,000円/㎡)下永谷駅(地価相場 181,500円/㎡)屏風浦駅(地価相場 188,000円/㎡)新杉田駅(地価相場 179,000円/㎡)上永谷駅(地価相場 196,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード