地域要因

地価に影響を与える地域変動要因は特段見られないが、駅近で収益用不動産の適地である一方、売物が少ない状況から地価は堅調推移と予測される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業地における想定需要者は対象不動産の採算性や収益性を重視して投資する。類似地域で収集された多数の信頼性ある取引事例から求められる比準価格は、需要者の投資行動の結果や取引市場の実態を反映した実証的価格である。一方、収益価格は賃貸事業目的で土地を取得する場合の投資採算価格で、理論的ではあるが、純収益算出や還元利回り等に想定事項を抱合している。以上から、比準価格を重視し収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心への接近性に優れているが、最寄駅から徒歩圏外に位置するため、需要はやや劣るエリアである。地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は住宅のほかに空地や駐車場なども見られるが、今後は戸建住宅地として成熟すると予測する。地価動向については、しばらくは弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地周辺は収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視する地域であり、賃貸市場が成熟していない地域であるため、収益還元法の適用を断念した。取引の大半は自用を目的とした取引であるため、本件では市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

TX線沿線の区画整理地を中心に地価は横ばいから上昇傾向になり、その周辺地域においても市況の回復傾向が見られる。

地域要因の将来予測

既存の住宅地で、今後とも中小規模の戸建住宅地として推移していくものと予測する。地価動向は、横ばい傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の存する地域は、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であり地価水準に見合う賃料水準が形成されていないため事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。自己使用目的で取引され取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の変動は認められない。景気の回復の兆しが認められるものの、当該地域の地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅が多い区画整理済の住宅地域である。今後は画地の細分化が進みむものと予測する。地価水準は横ばい傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は自己居住目的の戸建住宅の敷地とすることが最有効使用である。自用を目的とした取引が主であり、需要者は市場性を最も重視する。また、対象地の規模及び最寄り駅までの距離を勘案し、事業収支の観点から収益目的の共同住宅の想定は非現実的であるため、収益還元法は適用していない。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動は認められない。駅への接近性は良好であるが、鉄道敷が近く住環境は必ずしも良好とは言い難い。地価は横ばいで推移した。

地域要因の将来予測

駅近くの既成住宅地域であり、当分の間、現況のまま推移するものと予測する。地価水準は横ばい傾向がしばらく続くものと予測する。

価格決定の理由

周辺にアパート等の共同住宅が見られる住宅地域であるが、収益価格は後記「宅地−3（3）−1」記載の理由により算定せず。比準価格を算定するにあたり、周辺の類似地域において多数の信頼性のある取引事例が収集でき、各要因比較も概ね妥当な範囲でなし得た。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を既述の通り決定した。

地域要因

地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

既存の比較的安定した住宅地で、今後もこの環境を維持するものと予測する。地価は、横ばいから上昇傾向になるものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、JR新松戸駅及び馬橋駅を最寄駅とする標準地と類似する戸建住宅地の事例に、個別的要因の標準化補正や地域要因の地域補正等の取引事例比較法を適用して求められており、現実の不動産市場の動きを反映した実証的で説得力のある価格である。なお、収益価格及び積算価格は、後記記載の理由により適用を断念した。従って本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

地域に関わる格別な変動要因はなく、今後も現状を維持して行くものと予測する。駅へ徒歩圏の古い住宅地域で、地域選好性がやや低いため地価は強含み傾向にあるも上昇には至っていない。

価格決定の理由

アパートも見られるが画地規模は大きく、近隣は収益性よりも居住快適性が重視される戸建住宅を主とした地域である。これにより収益還元法は規範性が希薄なため採用せず、採用した手法は取引事例比較法のみとなった。鑑定評価額決定に当たっては、規範性の高い5事例から求めた取引事例比較法による価格を再吟味し、実証的で十分な説得力を持つと判断したので、対象不動産の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

周囲に見られる畑の多くは生産緑地であり、当面宅地化は難しく住宅地域としての成熟には今しばらく時間を要すると予測。駅からバス圏で、画地規模も大きいため市場性がやや劣り、結果として地価の下落が続いている。

価格決定の理由

近隣地域周辺に僅かにアパートも見られるが画地規模は大きく、また、近隣は収益性よりも居住快適性が重視される戸建住宅地域である。これにより収益還元法は規範性が希薄なため採用せず、採用した手法は取引事例比較法のみとなった。鑑定評価額決定に当たっては、精度を期するため代表標準地価格との均衡にも十分留意した結果、均衡を得ているので対象不動産の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏外に位置し、敷地規模がやや大きく総額が嵩むため需要者が限定される。地価は横ばいからやや下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、今後も概ね現状を維持しながら推移していくものと予測する。地価動向については、横ばいからやや弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地周辺は収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視する地域であり、賃貸市場が成熟していない地域であるため、収益還元法の適用を断念した。取引の大半は自用を目的とした取引であるため、本件では市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。