千葉県松戸市小金原４丁目２３番６(北小金駅・新松戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
105,000円
2016年01月01日に行った千葉県松戸市小金原４丁目２３番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を105,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県松戸市小金原４丁目２３番６ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 105,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 北小金、1,800m |
| 地積 | 250㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
一ノ瀬邦博氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 一ノ瀬邦博 |
|---|---|
| 価格 | 105,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変化はない。個別的要因を変動させる市場性の変化も認められない。 |
| 地域要因 | 最寄駅から徒歩圏外に位置し、敷地規模がやや大きく総額が嵩むため需要者が限定される。地価は横ばいからやや下落基調で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、今後も概ね現状を維持しながら推移していくものと予測する。地価動向については、横ばいからやや弱含みで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね松戸市北部のうちJR常磐線「北小金」∼「北松戸」駅及び新京成電鉄線「常盤平」駅勢圏に所在する住宅地域である。主たる需要者は松戸市内及び近隣市内に居住する第一次取得者及び買換層で、都心への利便性が良好であるため、都心通勤のサラリーマンが中心となっている。需要の中心となる価格帯は土地200㎡で2，000万円前後、新築戸建住宅で3，000∼3，500万円程度である。 |
| 一般的要因 | ここ一年の市の人口は減少し、高齢化率は上昇しているが、低金利を背景に一次取得者向けの新築建売住宅、マンションに対する需要は堅調である。 |
富井康司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 富井康司 |
|---|---|
| 価格 | 105,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 特別な地域要因の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域に関わる格別な変動要因はなく、今しばらくは現状を維持して行くものと予測する。中規模戸建住宅が連たんする閑静な住宅地であるが、駅からバス圏のため地価は弱含みが続いている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR常磐線、武蔵野線、流鉄流山線沿線を中心とし、駅から徒歩圏限界からバス圏の松戸市及びその隣接市を含む住宅地域一円。需要者は松戸市又は隣接市の居住者で、東京都心方面へ通勤する給与所得者が中心。供給は、中古住宅や未利用地や駐車場の細分化によるもの。中心価格帯は、土地が総額2千万円∼3千万円、戸建分譲で2．5千万円∼3．5千万円前後。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな改善傾向にあったが、企業等の今春の見通しは弱含みで、世界情勢も経済・政治とも変動傾向にあり、先行きは予断を許さない状況。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8224432 北緯 139度9395831 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
北小金駅(地価相場 148,500円/㎡)新松戸駅(地価相場 190,000円/㎡)常盤平駅(地価相場 122,500円/㎡)馬橋駅(地価相場 172,000円/㎡)小金城趾駅(地価相場 131,000円/㎡)南柏駅(地価相場 135,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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