地域要因

街路条件と駅の接近性に恵まれた立地であり、当面は現況を維持するものと思料する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は投資対象のアパート等も混在しているが、一般住宅が多い住宅地域で、自用目的での取引が中心である。よって、本件では取引の実態を踏まえ、実証的な比準価格を標準に、収益価格を関連づけて、さらに代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

成熟した住宅地域であり特に変動した地域要因はない。

地域要因の将来予測

駅から近い低層住宅地域として熟成しており、特段の変動要因は認められない。

価格決定の理由

対象不動産の主な需要者は、自己所有目的の個人が中心である。アパート等の収益用不動産は地主が節税対策で建てるものが多い。従って、本件評価にあたっては、より実証的で需要者観点からの比準価格を重視し、収益価格は若干関連づけるにとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

全般的に住宅用地の需要は建売業者、マイホーム購入者共に強含みであり、地価水準は景気回復や都心部の影響を受け、微上昇又は横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として熟成しており、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。地価水準は回復基調の景気や都心部エリアの地価の影響等により、当面微上昇傾向が続くものと思われる。

価格決定の理由

小規模一般住宅の外、中低層アパート等が混在しているが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。居住快適性を重視する住宅地域であるので、したがって比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連の適否に留意し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幸区内における平均的な住宅地域であり、近年では土地の細分化による建売住宅が増加している。需要は比較的に堅調である。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパートが混在する熟成した住宅地域で、一部細分化等も見られるが、今後もほぼ現在の住環境を維持すると予測する。

価格決定の理由

一般住宅、アパート等が混在しているが、収益性より居住環境の快適性・利便性を重視した自用取引が中心であることから、当該市場特性を反映した実証的な比準価格を標準とし、想定要素を含む収益価格を参考にとどめ、単価と総額の関連について留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区役所近くの路線商業地域で、近隣型の商業地として成熟しており、地域要因に特別の変動はない。

地域要因の将来予測

矢向駅から徒歩圏の路線型の商業地域である。商況はやや劣るが、特別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は幸区の類似地域に存する商業地の取引事例から求めており、主たる需要者の市場の実態を反映している。収益価格は最有効使用に基づく賃貸建物を想定した収益性を示しているが、地価に見合う賃料が収受できないため、やや低い試算価格となった。したがって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。熟成した住宅地で需給動向は安定している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、地域要因に格別の変動は見られず、当面は現況を維持するものと予測する。地価は景気動向、地域性等を反映して、緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であり、土地価格に見合う賃料の収受が困難なため、収益価格はやや低位に求められた。周辺にはファミリー向けを中心とした共同住宅も見られるものの、自用目的の取引が主体で、比準価格は市場の実態を反映しており実証的で説得力を有する。以上から比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。最寄駅までやや距離はあるが、概ね整然とした住宅地で総額が手頃な物件の需給動向は安定している。

地域要因の将来予測

地域要因に大きな変動は見られないため、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は、景気動向、地域性等を反映して緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であり、土地価格に見合う賃料の収受が困難なため、収益価格はやや低位に求められた。周辺にはファミリー向けを中心とした共同住宅も見られるものの、自用目的の取引が主体で、比準価格は市場の実態を反映しており実証的で説得力を有する。以上から比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域に特に変化はないが、JR川崎駅や大型商業施設に近接することから、将来的な地域性の向上が期待される。地価は上昇傾向で推移した。

地域要因の将来予測

JR川崎駅や大型商業施設（ラゾーナ川崎プラザ）に近い商業地域として概ね熟成しているが、川崎駅北口自由通路の整備も進められており、更なる回遊性、利便性の向上が期待されている。

価格決定の理由

対象標準地はJR川崎駅や大型商業施設に近い普通商業地域に存する。近隣地域及びその周辺には賃貸用の店舗、マンション等が多く存することから、市場性・収益性が認められるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。そのため、本件ではより実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、更に不動産市場の動向にも留意した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅からやや離れたバス利用の住宅地域である。新川崎駅の駅前では市街地再開発事業が完成し利便性が向上している。地価は微増傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当地域は、一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域として概ね熟成しており、当分の間は現状を維持していくものと予測する。地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

新川崎駅からバス利用の既成の住宅地域で、最近は画地規模の細分化が進んでいる。周囲には、アパート等もあるが、旧来からの地主による、収益目的というよりも、節税・相続対策や土地の有効活用等を目的としたものが多く、収益価格は低位に試算されている。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、駅周辺整備の進捗等に起因して、地価水準は概ね上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、当該地域において特段の変動要因は見込まれないが、駅周辺エリアにおける再開発の進捗等を背景に、地価水準は概ね上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を主体とする住宅地域であり、周辺地域においては小規模な共同住宅等の収益物件も存するが、賃貸市場における選好性等を反映して元本価格に即応する賃料の収受が困難である。即ち、当該地域における取引は自己の居住若しくは小規模開発目的が中心であることを踏まえ、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、さらに対象標準地の推移、動向及び下記の代表標準地との検討結果等を十分に考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅周辺における再開発事業の進捗に伴い、背後地域の人口、昼間人口増加が見込まれるなど、期待性等を反映して地価水準は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は、小規模店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域で、鹿島田駅及び新川崎駅周辺の再開発事業により発展の過程にあること等を反映して、地価水準は上昇の傾向が継続すると予測する。

価格決定の理由

手法適用により得られた両試算価格について、収益価格がやや低位に求められたが、これは1階店舗に比して上階の事務所等の賃貸需要がやや弱い近隣地域の地域的特性によるもので、投下資本に対する投資リスク等に起因すると思料する。したがって、市場参加者の観点から比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに対象標準地の推移、動向及び下記の代表標準地との検討結果等を考慮のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

川崎ラゾーナなど大型商業施設及び大型オフィスビル進出による相乗効果により、駅周辺の商業的集客力が飛躍的に増大し、今後の発展が注目される。

地域要因の将来予測

川崎駅西口の地区計画地区に隣接する商業地域。ラゾーナ川崎プラザの隣地に大規模オフィスビルが進出するなど、これら商業・業務施設の顧客や勤務者の回遊性が高まり、売り上げ増加に繋がることが予測される。

価格決定の理由

近隣地域内では自用の店舗等が中心となっており、商業事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は低いことから低位に試算された。商業的な立地適格性を重視する繁華な商業地域であるので、したがって比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連の適否に留意し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。