神奈川県川崎市幸区小倉２丁目１１０６番１(鹿島田駅・平間駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


260,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市幸区小倉２丁目１１０６番１(神奈川県川崎市幸区小倉２−２３−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を260,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市幸区小倉２丁目１１０６番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市幸区小倉２丁目１１０６番１
住居表示小倉２−２３−７
価格260,000円/㎡
交通施設、距離新川崎、1,500m
地積280㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石井健之氏による調査レポート

不動産鑑定士石井健之
価格260,000円/㎡
個別的要因南東側道路で、北側道路の画地と比較して日照・通風等が優る。南側ないし南東側道路は選好性があり、優位性がある。個別的要因に変動はない。
地域要因駅からやや離れたバス利用の住宅地域である。新川崎駅の駅前では市街地再開発事業が完成し利便性が向上している。地価は微増傾向で推移している。
地域要因の将来予測当地域は、一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域として概ね熟成しており、当分の間は現状を維持していくものと予測する。地価はやや強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は幸区、川崎区の住宅地域である。近隣地域は、駅前で市街地再開発事業が完成し利便性が向上した新川崎駅を最寄駅とする一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、需要者は川崎市内の居住者のほか、東京都区部や横浜市からの比較的若年層（30代∼40代）の転入者も多い。周辺地域に宅地開発等はなく、供給は従来の戸建住宅地を細分化して総額を抑えた小規模な建売住宅が多い。取引は新築の建売住宅で3500万円∼4500万円程度である。
一般的要因景気は、円安・海外経済の持ち直し等を背景に回復傾向が続き、一般に地価上昇が見られるが、次期米国大統領の経済政策等、先行き不透明感もある。

酒部英樹氏による調査レポート

不動産鑑定士酒部英樹
価格259,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新川崎駅からやや離れた住宅地域で、住宅地として成熟しており、地域要因に特別の変動はない。
地域要因の将来予測駅からバス圏の住宅地域で、中小規模の一般住宅や共同住宅が多い地域である。特別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、幸区及び隣接市区を含む鉄道駅から徒歩圏及びバス圏の住宅地域である。主な需要者は、区内外に居住するファミリー層が中心である。市場の需給関係は、熟成した住宅地であり、概ね安定している。一時取得者及び買換え層が主体で、中心となる価格帯は、土地3千万円∼4千万円、新築戸建住宅3千5百万円∼4千万円程度である。
一般的要因景気は緩やかに回復している。一次取得者層の購買力は上がっていないが、低金利を背景に住宅需要は堅調である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5411354
北緯 139度6676567

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県横浜市鶴見区元宮２丁目８８６番４神奈川県川崎市幸区古市場２丁目８９番４神奈川県川崎市幸区南加瀬３丁目２１７５番３神奈川県川崎市幸区南加瀬５丁目２６６５番２神奈川県川崎市幸区南加瀬４丁目２４４５番３神奈川県川崎市幸区小倉字南耕地１６３２番８神奈川県川崎市幸区北加瀬１丁目９９３番３神奈川県川崎市幸区小倉字居村１０６４番５神奈川県川崎市幸区戸手１丁目２２番５外神奈川県川崎市幸区南加瀬４丁目２２９０番２外神奈川県川崎市幸区小倉字居村５２８番３外

参考：近隣駅の地価相場

鹿島田駅(地価相場 298,000円/㎡)平間駅(地価相場 325,000円/㎡)矢向駅(地価相場 318,000円/㎡)尻手駅(地価相場 318,000円/㎡)日吉駅(地価相場 296,000円/㎡)元住吉駅(地価相場 400,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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