神奈川県川崎市幸区中幸町３丁目８番１(川崎駅・尻手駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


746,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市幸区中幸町３丁目８番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を746,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市幸区中幸町３丁目８番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市幸区中幸町３丁目８番１
住居表示 
価格746,000円/㎡
交通施設、距離川崎、700m
地積490㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7FB1
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗兼マンションが多い商業地域
前面道路の状況南18.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙橋一也氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋一也
価格743,000円/㎡
個別的要因高度利用が可能な店舗付事務所地、マンション用地としての有効性は十分に認められるため、市場競争力はやや優る。個別的要因に特に変化はない。
地域要因近隣地域に特に変化はないが、JR川崎駅や大型商業施設に近接することから、将来的な地域性の向上が期待される。地価は上昇傾向で推移した。
地域要因の将来予測JR川崎駅や大型商業施設（ラゾーナ川崎プラザ）に近い商業地域として概ね熟成しているが、川崎駅北口自由通路の整備も進められており、更なる回遊性、利便性の向上が期待されている。
市場の特性同一需給圏は、JR川崎駅周辺の普通商業地域一帯と判定した。主な需要者は店舗・事務所ビル経営を目的とする法人、不動産投資法人等であるが、JR川崎駅や大型商業施設（ラゾーナ川崎プラザ）に近接するため、生活利便性等の観点からマンション用地としての需要も認められる。なお、近隣地域及びその周辺地域においては取引が極めて少なく、市場の中心となる価格帯の把握は困難であるが、希少性の高さから高価格帯での取引が中心になるものと予想される。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、希少性ある商業地に対する投資需要は旺盛である。また、マンション等事業用不動産に対する需要も堅調に推移した。

小林一寿氏による調査レポート

不動産鑑定士小林一寿
価格746,000円/㎡
個別的要因近隣地域内における標準地の位置、繁華性、利便性等は平均的なものであり、代替競争関係にある不動産との間に特に優劣はなく、変動等も特にない。
地域要因川崎駅や大型商業施設に近接する商業地域で、近隣地域に特に変化はないが、周辺地域の地域性の向上等に合わせ、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測標準地の周辺地域においては、商業集積が向上している。この他に地価に影響を及ぼす地域要因に変動は特にないが、景気の動向、周辺地域の状況等に伴い、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、川崎市南部を中心とする商業地域である。主な需要者の属性は、店舗、事務所、飲食店等の商業利用を目的とする法人が中心であり、上階がマンション利用出来る場合には不動産開発業者等も需要者となる。市場での需給動向は、取引に当たり地域の商況等が特に重視される傾向にある。このような商業地では繁華性、商業集積性及び画地規模等の差によって、取引動向、取引価格が異なることから、市場での中心価格帯は形成されていない。
一般的要因財政、金融政策等の経済対策の効果等により、国内景気は概ね回復基調にあり、地価も上昇傾向を示しているが、海外の動向等に注視が必要である。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5350969
北緯 139度6938768

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

川崎駅(地価相場 903,000円/㎡)尻手駅(地価相場 318,000円/㎡)矢向駅(地価相場 318,000円/㎡)八丁畷駅(地価相場 316,000円/㎡)六郷土手駅(地価相場 326,500円/㎡)港町駅(地価相場 289,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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