神奈川県川崎市幸区下平間字稲荷耕地９７番１６(鹿島田駅・平間駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


340,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市幸区下平間字稲荷耕地９７番１６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を340,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市幸区下平間字稲荷耕地９７番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市幸区下平間字稲荷耕地９７番１６
住居表示 
価格340,000円/㎡
交通施設、距離鹿島田、450m
地積117㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

坂元陽氏による調査レポート

不動産鑑定士坂元陽
価格340,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動は認められないが、駅周辺整備の進捗等に起因して、地価水準は概ね上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は戸建住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、当該地域において特段の変動要因は見込まれないが、駅周辺エリアにおける再開発の進捗等を背景に、地価水準は概ね上昇傾向で推移している。
市場の特性対象標準地に係る同一需給圏の範囲を、幸区及び中原区を中心とした最寄り駅から概ね徒歩圏の住宅地域一円と把握した。また、対象標準地に係る典型的な市場参加者として、都心部への通勤、通学を前提とした個人が想定される。当圏域における住宅市場としては土地で4，000万円、新築戸建住宅で5，500万円前後と考えられるが、近時においては画地を細分化すること等により物件の総額を抑えた取引が多くみられる。
一般的要因堅調な雇用、所得環境など景気は緩やかな回復基調を維持しているが、海外経済の不確実性や低調な消費マインドが景気の下押しリスクとなっている。

髙橋一也氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋一也
価格340,000円/㎡
個別的要因平坦かつ東道路に接面し、日照等が比較的良好であることから近隣地域内における市場競争力はやや優る。個別的要因に特に変動要因は見られない。
地域要因最寄駅から徒歩圏の住宅地であり、近隣地域に特に変化はないが、鹿島田駅周辺地区における再開発の影響から、地価は若干の上昇傾向で推移した。
地域要因の将来予測駅徒歩圏の既成住宅地域として概ね熟成しているが、鹿島田駅周辺地区では再開発の影響に伴い利便性が向上していることから、やや発展的に推移するものと予測する。地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、幸区及び中原区内の住宅地域一帯と判定した。主な需要者は勤務地が東京都、横浜市、並びに川崎市内にあるサラリーマン等の一次取得者、地域事情に精通した地元居住者等である。近隣地域は既成住宅地域として概ね熟成しているが、鹿島田駅周辺における再開発の影響から利便性が向上しており、潜在需要が高い地域である。土地のみの供給は少なく、市場の中心価格帯は土地建物総額で3，000万円台半ばから4，000万円台である。
一般的要因幸区の人口は増加傾向で推移。土地取引件数は概ね横ばい傾向で推移したが、建築着工件数は概ね堅調で、特にミニ開発による戸建分譲が盛んである。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5519334
北緯 139度6785443

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県川崎市中原区上平間字四谷前１７００番３１９神奈川県川崎市幸区東古市場６５番２神奈川県川崎市幸区古市場２丁目７０番７神奈川県川崎市幸区下平間字稲荷耕地１３５番６神奈川県川崎市幸区小向仲野町７６番２外神奈川県川崎市幸区古川町４２番２神奈川県川崎市幸区古市場１丁目２９番１２神奈川県川崎市幸区下平間字稲荷耕地１１１番４神奈川県川崎市幸区鹿島田字田尻９６８番１神奈川県川崎市幸区小倉字東耕地８０４番２９神奈川県川崎市中原区上丸子山王町２丁目１３３１番１神奈川県川崎市中原区上平間字古下河原５６４番４１

参考：近隣駅の地価相場

鹿島田駅(地価相場 298,000円/㎡)平間駅(地価相場 325,000円/㎡)矢向駅(地価相場 318,000円/㎡)武蔵新田駅(地価相場 415,500円/㎡)矢口渡駅(地価相場 480,000円/㎡)下丸子駅(地価相場 344,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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