神奈川県川崎市幸区神明町２丁目２９番３６(矢向駅・尻手駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


318,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市幸区神明町２丁目２９番３６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を318,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市幸区神明町２丁目２９番３６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市幸区神明町２丁目２９番３６
住居表示 
価格318,000円/㎡
交通施設、距離川崎、1,400m
地積60㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北東7.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山内昇氏による調査レポート

不動産鑑定士山内昇
価格318,000円/㎡
個別的要因特段の変動要因はないが、北東方位で日照条件などで競争力の程度はやや劣るが、街路幅員も充分であり、使い勝手は良好である。
地域要因全般的に住宅用地の需要は建売業者、マイホーム購入者共に強含みであり、地価水準は景気回復や都心部の影響を受け、微上昇又は横這い傾向にある。
地域要因の将来予測低層住宅地域として熟成しており、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。地価水準は回復基調の景気や都心部エリアの地価の影響等により、当面微上昇傾向が続くものと思われる。
市場の特性同一需給圏は概ね幸区内の横須賀線及び南武線沿線の各駅を駅勢圏とする住宅地域。主な需要者は東京横浜川崎の居住者で買替取得者が多く周辺市域からの転入も見られる。交通利便性を有する戸建住宅、アパート等が混在する熟成した住宅地域である。細分化した3階建の建売住宅が多い。同一需給圏内の需給関係は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は新築建売住宅で3500∼4000万円程度の取引が中心であり、土地単独の取引は少なく把握し難い。
一般的要因緩やかな景気回復基調の中、各種政策の効果により堅調で推移している。海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響に留意する必要がある。

藤井一嘉氏による調査レポート

不動産鑑定士藤井一嘉
価格320,000円/㎡
個別的要因道路付けは良好で、規模も小さく、市場競争力はやや優る。個別的要因に変動はない。
地域要因川崎駅へ平坦な徒歩圏内にあり、その他利便施設への接近性も良好。需要は根強いが、供給は比較的少ない。その結果、地価は強含み傾向で推移した。
地域要因の将来予測一般住宅とアパ−ト等が混在する熟成した既成の住宅地域であり、今後も現環境を維持していくものと予測する。駅まで平坦な地域で、また利便施設にも恵まれており、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は川崎区及び幸区の住宅地域である。需要者の中心は主に同一需給圏内の居住者が多く、外部地域からの需要者は少ない。取引の中心は自用目的であり、既に熟成した地域であり、土地のみの供給は少なく、小規模な建売住宅等による供給が大部分である。中心となる価格帯は土地で2000∼3000万円程度、土地建物の総額で3500∼4500万円程度である。川崎駅からの徒歩限界地であるが、平坦地で需要が根強く、需要は安定的に推移している。
一般的要因幸区は古くからの既成住宅地域で、人口は微増で推移。高齢化人口比率が高い。低金利政策下、景気は回復基調にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5385908
北緯 139度6896493

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

矢向駅(地価相場 318,000円/㎡)尻手駅(地価相場 318,000円/㎡)川崎駅(地価相場 903,000円/㎡)六郷土手駅(地価相場 326,500円/㎡)八丁畷駅(地価相場 316,000円/㎡)鹿島田駅(地価相場 298,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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