神奈川県横浜市鶴見区尻手１丁目２５６番２(八丁畷駅・尻手駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


276,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市鶴見区尻手１丁目２５６番２(神奈川県横浜市鶴見区尻手１−１−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を276,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市鶴見区尻手１丁目２５６番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市鶴見区尻手１丁目２５６番２
住居表示尻手１−１−８
価格276,000円/㎡
交通施設、距離八丁畷、800m
地積4,263㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層マンション等が多い住宅地域
前面道路の状況北東9.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岩澤誠氏による調査レポート

不動産鑑定士岩澤誠
価格276,000円/㎡
個別的要因近隣地域の北部に所在し、周辺にはマンションがあり標準的である。
地域要因八丁畷駅や鶴見市場駅を最寄駅とする工場跡地に中高層のマンションが建ち並ぶ住宅地域
地域要因の将来予測大中規模のマンションが存する地域で、現状を維持して推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏は、横浜市及び川崎市内の中高層住宅が存する住宅地域である。需要者は、地域特性よりマンションデベロッパーである。近年は企業が不動産保有リスクから工場・会社寮等の跡地をマンション、建売住宅にする傾向が認められ、工業系の地域から住工混在地域への移行が認められる地域である。取引が成立する価格帯は一定しておらず当事者間の個別的事情や地域特性等に左右されがちであり、需要の中心となる価格帯は把握し難い。
一般的要因雇用・所得は改善傾向が継続し、企業収益も高い水準で概ね横這いと、景気は緩やかな回復基調が継続している。

鈴木修氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木修
価格279,000円/㎡
個別的要因北東道路で、南方にマンションがあるが、間隔がとられており、減価要因にならない。また台形であるが、特に減価要因とはならない。
地域要因八丁畷駅を最寄駅とする旧工場跡地に中高層のマンションが建ち並ぶ住宅地域で、マンション適地の地価水準は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測工場跡地に大中規模のマンションが建設された地域で、今後とも、現状を維持すると予測される。
市場の特性同一需給圏は横浜市内各駅周辺のマンションを中心とした住宅地域。需要者は大手・中堅マンションデベロッパーが中心で、東京方面への通勤者または横浜市内居住者用の主に家族タイプの分譲マンション用地需要が多い。近年ユーザーは基礎や耐震性等にも着目しているため、マンション需要は底堅く、形状、規模等でのマンション適地への需要も同様に底堅い。立地による容積率や画地規模等により価格水準に差異があり、価格帯としての把握は困難である。
一般的要因各種政策への取組等で景気は緩やかな回復基調が続き、個人消費は持ち直しつつあり、企業収益も改善する中で、地価は選別傾向が顕在化している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度524966
北緯 139度6864712

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

八丁畷駅(地価相場 316,000円/㎡)尻手駅(地価相場 318,000円/㎡)鶴見市場駅(地価相場 278,000円/㎡)川崎駅(地価相場 903,000円/㎡)川崎新町駅(地価相場 279,500円/㎡)矢向駅(地価相場 318,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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