神奈川県川崎市幸区遠藤町４１番４(矢向駅・川崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


297,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市幸区遠藤町４１番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を297,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市幸区遠藤町４１番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市幸区遠藤町４１番４
住居表示 
価格297,000円/㎡
交通施設、距離川崎、1,600m
地積181㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパートが混在する住宅地域
前面道路の状況南西5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉永昌弘氏による調査レポート

不動産鑑定士吉永昌弘
価格296,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。南西道路で日照等に優り、競争力を有する。
地域要因地域要因に大きな変動はない。熟成した住宅地で需給動向は安定している。
地域要因の将来予測熟成した住宅地域であり、地域要因に格別の変動は見られず、当面は現況を維持するものと予測する。地価は景気動向、地域性等を反映して、緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は幸区を中心に周辺市区を含む住宅地域一帯と判定した。需要者は川崎市に居住する一次取得者が中心であるが、東京区部、横浜市からの流入も見られる。一般住宅、アパート等が混在する既成市街地で、規模の大きな開発や更地取引は少ない。近年の新規供給物件は、総額を抑えるため、小規模画地の建売住宅が増加傾向にある。新築建売住宅は主に総額3，500∼4，500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因雇用・所得環境の改善が続く中、景気は緩やかな回復基調が続いている。ただし、海外経済の不確実性等に留意が必要である。

藤田洋美氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田洋美
価格297,000円/㎡
個別的要因南西道路に面する整形地で、日照、通風等がやや優り、他の不動産と比較した競争力はやや優る。なお、個別的要因の変動はない。
地域要因JR川崎駅バス便の熟成した住宅地域で、住宅地の需給は安定しており、地価は微増傾向で推移している。
地域要因の将来予測熟成した住宅地域で、当面は現況を維持して推移するものと予測する。地価水準は、微増傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は幸区内のJR川崎駅及びJR南武線各駅を最寄り駅とするバス便の住宅地域一帯と把握した。主たる需要者は、川崎市内に居住するサラリーマン世帯が中心であるが、横浜市や東京都区部からの転入も見られる。画地の細分化が進んでおり、近年は中規模画地を分割して総額を抑えた小規模な3階建建売住宅が多く供給されている。需要の中心となる価格帯は、新築建売で総額3，500万円∼4，500万円程度が中心となっている。
一般的要因幸区の人口は増加傾向を維持している。駅徒歩圏の住宅地への需要が強いが、バス網が充実しているためバス便の住宅地の需要も安定している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度542218
北緯 139度6927294

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県横浜市鶴見区矢向５丁目７４７番５神奈川県横浜市鶴見区北寺尾４丁目９９番６０外神奈川県川崎市幸区戸手２丁目２２番２神奈川県川崎市幸区南幸町１丁目２０番２神奈川県川崎市幸区古川町１３２番９神奈川県川崎市幸区中幸町４丁目３５番４神奈川県川崎市幸区小向仲野町３６番１４神奈川県川崎市幸区遠藤町４１番４神奈川県川崎市幸区戸手本町１丁目１３０番２神奈川県川崎市幸区小向西町４丁目６５番１

参考：近隣駅の地価相場

矢向駅(地価相場 318,000円/㎡)川崎駅(地価相場 903,000円/㎡)六郷土手駅(地価相場 326,500円/㎡)尻手駅(地価相場 318,000円/㎡)鹿島田駅(地価相場 298,000円/㎡)港町駅(地価相場 289,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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