神奈川県川崎市幸区小向西町１丁目３１番７(矢向駅・鹿島田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


277,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市幸区小向西町１丁目３１番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を277,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市幸区小向西町１丁目３１番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市幸区小向西町１丁目３１番７
住居表示 
価格277,000円/㎡
交通施設、距離鹿島田、1,700m
地積129㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い低層の住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉永昌弘氏による調査レポート

不動産鑑定士吉永昌弘
価格276,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動はない。最寄駅までやや距離はあるが、概ね整然とした住宅地で総額が手頃な物件の需給動向は安定している。
地域要因の将来予測地域要因に大きな変動は見られないため、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は、景気動向、地域性等を反映して緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は幸区のやや外縁部に存する住宅地域一帯と判定した。需要者は川崎市に居住する一次取得者が中心であるが、東京区部、横浜市からの転入も見られる。宅地の供給はミニ開発が主体であるが、大規模地や工場跡地等にマンション開発も見られる。新規供給物件は木造3階建の小規模建売住宅が主体で、主に総額3，500∼4，500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因雇用・所得環境の改善が続く中、景気は緩やかな回復基調が続いている。ただし、海外経済の不確実性等に留意が必要である。

竹村久氏による調査レポート

不動産鑑定士竹村久
価格277,000円/㎡
個別的要因東道路で日照・通風は比較的良好。位置、形状、規模等は標準的で、市場競争力の程度はやや優れている。格別の変動はなかった。
地域要因根強い戸建住宅に対する需要を背景に、平坦な当該地域ではミニ住宅開発等が散見された他は、格別の変動はなかった。地価は微増傾向で推移した。
地域要因の将来予測地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状を維持して行くと予測する。地価は横ばいないし強含みの動向と思料する。
市場の特性同一需給圏は、概ね幸、中原両区を中心とするJR南武線沿線で、駅からバス便利用の住宅地域である。需要者は圏内に居住又は地縁のある30∼40歳代の一次取得者層が中心だが、圏外からの転入も見られる。既成住宅地域で宅地供給はミニ開発が多く、規模が纏まり交通利便性の良い住宅地はマンション用地として需要される傾向が強い。土地の細分化が進展していて、土地のみの分譲は少なく、新築戸建住宅は4000万円台程度が需要の中心である。
一般的要因川崎市の人口・世帯数は微増傾向が続く。景気が回復基調にある中で、低金利も影響し住宅需要は堅調で、地価も概ね強含みで推移した。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5474783
北緯 139度6904767

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県川崎市幸区東古市場６５番２神奈川県川崎市幸区戸手２丁目２２番２神奈川県川崎市幸区小倉字南耕地１５４０番２神奈川県川崎市幸区古市場２丁目７０番７神奈川県川崎市幸区小向仲野町３６番１４神奈川県川崎市幸区遠藤町４１番４神奈川県川崎市幸区小向仲野町７６番２外神奈川県川崎市幸区古川町４２番２神奈川県川崎市幸区古市場１丁目２９番１２神奈川県川崎市幸区戸手本町１丁目１３０番２神奈川県川崎市幸区小倉字東耕地８０４番２９神奈川県川崎市幸区小向西町４丁目６５番１

参考：近隣駅の地価相場

矢向駅(地価相場 318,000円/㎡)鹿島田駅(地価相場 298,000円/㎡)六郷土手駅(地価相場 326,500円/㎡)矢口渡駅(地価相場 480,000円/㎡)川崎駅(地価相場 903,000円/㎡)尻手駅(地価相場 318,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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