神奈川県川崎市幸区南加瀬３丁目２１７５番３(鹿島田駅・矢向駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


310,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市幸区南加瀬３丁目２１７５番３(神奈川県川崎市幸区南加瀬３−３−４０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を310,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市幸区南加瀬３丁目２１７５番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市幸区南加瀬３丁目２１７５番３
住居表示南加瀬３−３−４０
価格310,000円/㎡
交通施設、距離新川崎、1,100m
地積231㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域
前面道路の状況北10.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

西野秀樹氏による調査レポート

不動産鑑定士西野秀樹
価格309,000円/㎡
個別的要因地域内では、規模、形状等も標準的であり、競争力の程度も普通である。個別的要因に特段の変動は無い。
地域要因主に背後地の住宅地域を顧客とする近隣商業地域である。地域要因に特段の変動は無い。
地域要因の将来予測主な顧客を背後地の住民とする繁華性のやや劣る近隣商業地域である。当面は現状を維持しながら推移していくものと思われる。地価水準は横ばいないしは微上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は幸区並びに、周辺区を含む商業地域である。駅からやや距離があり商圏は狭いため、商業収益性は低くならざるを得ない地域である。需要者の中心は同一需給圏内に拠点がある小売店舗事業者の法人及び個人等の他、開発業者等も想定される。地価は横ばいないしは微上昇傾向と思われる。商業地取引においては、当事者間の個別的事情、取引目的や土地の画地規模等に左右される為、需要の中心価格帯の把握は難しい。
一般的要因景気は一部に改善の遅れもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。商業地は、繁華性のあるエリアと停滞傾向のエリアとの二極化傾向にある。

藤田洋美氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田洋美
価格310,000円/㎡
個別的要因地域内では標準的な土地で、他の不動産と比較して競争力は普通であり個別的要因に変動はない。
地域要因小規模な日用品店舗やサービス店舗等が建ち並ぶバス通り沿いの近隣商業地域で、地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測小規模な日用品店舗やサービス店舗が建ち並ぶバス通りの近隣商業地域で、変動要因は見られず、当面は現状を維持して推移するものと予測する。地価水準は、微増傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、幸区及び中原区内の近隣商業地域である。バス通り沿いの近隣商業地域で、商業収益性が低いため店舗用地としての需要は弱含んでいる。主たる需要者は地域に営業拠点を求める地元の中小事業者が中心であるが、新川崎駅へ徒歩圏であることから、纏まった画地であればマンション開発業者等も想定される。商業地の取引は、当事者間の個別的な事情や、事業内容、土地の個別性等によりまちまちで、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因良好な資金調達環境や相続税対策等を背景に、駅周辺の商業地への投資需要は堅調だが、既存の近隣型商業地は停滞傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5451375
北緯 139度6663567

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県川崎市幸区南加瀬字原町２２６７番２神奈川県川崎市幸区小倉字居村１０７３番５神奈川県川崎市幸区古市場２丁目８９番４神奈川県川崎市幸区神明町２丁目２９番３６神奈川県川崎市幸区南加瀬５丁目２６６５番２神奈川県川崎市幸区北加瀬２丁目９０１番１７神奈川県川崎市幸区南加瀬４丁目２４４５番３神奈川県川崎市幸区小倉字南耕地１６３２番８神奈川県川崎市幸区北加瀬１丁目９９３番３神奈川県川崎市幸区小倉字居村１０６４番５神奈川県川崎市幸区戸手１丁目２２番５外神奈川県川崎市幸区南加瀬４丁目２２９０番２外神奈川県川崎市幸区小倉字居村５２８番３外

参考：近隣駅の地価相場

鹿島田駅(地価相場 298,000円/㎡)矢向駅(地価相場 318,000円/㎡)平間駅(地価相場 325,000円/㎡)日吉駅(地価相場 296,000円/㎡)尻手駅(地価相場 318,000円/㎡)元住吉駅(地価相場 400,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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