神奈川県川崎市幸区下平間字稲荷耕地１３５番６(鹿島田駅・平間駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


617,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市幸区下平間字稲荷耕地１３５番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を617,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市幸区下平間字稲荷耕地１３５番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市幸区下平間字稲荷耕地１３５番６
住居表示 
価格617,000円/㎡
交通施設、距離鹿島田、150m
地積79㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況建築中
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況飲食店、小売店舗等が多い駅前通りの商業地域
前面道路の状況南12.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

坂元陽氏による調査レポート

不動産鑑定士坂元陽
価格613,000円/㎡
個別的要因従前の店舗兼住宅が取り壊され、予定建築物である店舗、事務所兼共同住宅が建築中である。
地域要因駅周辺における再開発事業の進捗に伴い、背後地域の人口、昼間人口増加が見込まれるなど、期待性等を反映して地価水準は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域は、小規模店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域で、鹿島田駅及び新川崎駅周辺の再開発事業により発展の過程にあること等を反映して、地価水準は上昇の傾向が継続すると予測する。
市場の特性対象標準地に係る同一需給圏を幸区、川崎区、中原区を中心とする商業地域一円と把握した。典型的な市場参加者として自用の店舗、事務所等を需要する中小事業者等が想定されるが、小規模店舗に係る商況及び需要は総じて弱い動きで推移している。ただし、背後地の発展が見込まれる地域等にあっては、マンション素地に係る需要も競合するなど、立地に優る物件に係る需要は堅調である。なお、取引動機に多様性が認められるため中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因堅調な雇用、所得環境など景気は緩やかな回復基調を維持しているが、海外経済の不確実性や低調な消費マインドが景気の下押しリスクとなっている。

鈴木昭弘氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木昭弘
価格620,000円/㎡
個別的要因商店街通り沿いに位置、標準的な規模を有し、希少性がある。市場競争力は優ると判断される。個別的要因に変動はない。
地域要因駅に近く、駅前通商店街に位置し、駅南西側では再開発事業が進行中である。背後人口の増加が期待され、地価は強含みで推移している。
地域要因の将来予測既に熟成した商業地域であり、今後も現環境を維持するものと予測する。駅南西側で再開発事業が進んでおり、商圏背後人口の増加期待等を背景に、地価は今後、強含み傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は幸区、中原区、高津区内のJR南武線沿線等の商業地域。需要者は地縁的選好性を有する飲食・物販・サービス店舗等の事業経営者、不動産投資家等である。希少性があり、需要は強いが、その供給は限定的であり、取引は稀である。このため、中心となる価格帯も事例が少なく、また物件の規模、立地等により様々であり、一律的な把握は困難である。近隣周辺では大規模再開発が続いており、今後、商業背後人口の増加が期待され、需要は根強い。
一般的要因設備投資は動きに足踏みがみられるものの、個人消費は持ち直しており、総じて緩やかな回復基調が続いている。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5519334
北緯 139度6785443

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鹿島田駅(地価相場 298,000円/㎡)平間駅(地価相場 325,000円/㎡)矢向駅(地価相場 318,000円/㎡)武蔵新田駅(地価相場 415,500円/㎡)矢口渡駅(地価相場 480,000円/㎡)下丸子駅(地価相場 344,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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