地域要因

小田原駅東口の観光客回遊圏内にあるダイヤ街の商業地域である。地域要因に特段変動はないが、地下街再開等が地価下落の歯止めになっている。

地域要因の将来予測

通行量の多いダイヤ街沿いの商業地である。地域内の大型店舗建物の多くが老朽化が進行し商況はやや停滞気味であるが、駅前地下街（ハルネ）開業等を背景に地価は横ばい圏で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は大型店舗があり人通りは多く、観光客の回遊もある立地であり、中小の店舗ビルのテナント入居も比較的堅調である。路面店舗や低層階事務所の賃貸市場が存在し収益物件として適格性を有するが、上層階の賃料設定等についてはやや流動的な要素が多く、収益価格の説得力は相対的に劣る。したがって、市場で生起した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小田原駅周辺の商業地域であり、駅前開発等の影響が期待され、背後住宅地との需給関係や利便性等から実需を中心とした需給動向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中層店舗、事務所等が多い国道沿いの商業地域であり、小田原駅周辺における開発等の期待性を保ちながら今後の地価動向は実需を中心とした需給関係で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域は中層店舗、事務所等が見られる小田原駅周辺の商業地域であり、旧来からの観光客向け店舗や近隣住民向けの店舗が多く、周辺における商業用不動産の需給関係は自己所有や利用を目的とした資産保有取引が中心であり、収益性等を目的とした投資需要は少ないため、本件では、市場性を有し、実証的で規範性を有する比準価格を標準に、投資採算性の観点から求めた収益価格を考量し、単価と総額との関連も留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

恵まれた地域的特性を有する小田原駅に近接した商業地としての現況にあるものの、繁華性にやや恵まれない。地価は、弱含み乃至横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

中低層の店舗ビル等が建ち並ぶ小田原駅至近の商業地域で、相応の繁華性を有するなどの現況にある。恵まれた地理的位置関係等から、将来的には繁華性を向上して行くことが期待され、地価も横這い傾向で推移している。

価格決定の理由

小田原駅の西口側に位置する地域で、駅に近接しているが、やや繁華性に劣る商業地としての現況にある。地域内は、駅に近接して位置するなどから、立地条件に恵まれ、将来的には商業地としての熟成度の向上が期待される。地域内では、その恵まれた地域的特性から収益目的の取引も見られ、相応の収益性が期待できる。よって、価格の調整に当たっては比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討結果も踏まえ、鑑定評価額を表記の如く決定した。

地域要因

小田原駅徒歩圏内で高台に位置することから住環境、利便性共に良好であり需要は底堅く、地価水準は横這いを維持して推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格はJR東海道本線小田原駅を最寄駅とする一般住宅地事例より試算された実証的な価格である。一方、収益価格は共同住宅の建築を想定した理論的な価格である。対象地における典型的な需要者は一般住宅の敷地としての利用を目的とする個人のエンドユーザーであることから、比準価格の規範性は収益価格のそれより勝るものと思料する。従って本件においては比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅前エリアながら停滞感が強かったが、H26に地下街ハルネ再開、H27秋にトザンイースト開業及びお城通り再開発施設の一部がオープンした。

地域要因の将来予測

小田原駅前の稀少な立地の商業地であり、周辺では地下街（ハルネ）、お城通り地区再開発事業の一部施設、ベルジェ跡地のトザンイーストが相次いで開業し、今後の効果発現が期待される。

価格決定の理由

近隣地域は小田原駅前の商業地域で、顧客流動性のある稀少性の高い立地である。1階路面のテナント需要は旺盛で収益物件として収益性が見込めるものの、上層階の賃料設定等については想定要素が多く、収益価格は相対的に説得力が劣る。一方、比準価格は駅前の商業地に位置する事例を採用し、市場性を反映した実証的な価格であり、信頼性が高い。よって、比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道沿いに中層の事務所ビル等が集積する官庁街に近い商業地で、一部ではマンション等への転用も見られる。地域要因に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

郵便局や生保ビル等の中層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ国道沿いの商業地域である。市民会館を芸術文化創造センターに建て替える計画も予算の都合で延期となり、当分の間は現状と大差なく推移するものと予測される。

価格決定の理由

商業地の需要は少なく価格下落が続き自用目的の取引が増えており、類似地域等の信頼できる多数の取引事例を収集・試算して求められた比準価格は市場の実態を反映し説得性が高い。一方、中層階以上のテナント需要はやや弱いが事務所ビルが集積しているビジネス街として相応の収益性が期待できる状況から収益価格は重視すべき価格である。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大きな地域要因の変化はないが、小田原駅周辺の住宅地としては利便性に富み、選好性の働く地域であり、二極化がすすみ地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、駅から徒歩圏に位置する住環境の良好な地域であり、丘陵地に中規模の一般住宅が建ち並び、アパート等も見られる。地域選好性の強く働く地域であり、収益性よりも居住の快適性が重視される地域であることから、収益価格は相対的に規範性が劣るものと思われる。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえた上で、単価と総額との関係にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

交通・接近条件が良好な既成の住宅地であり、安定した状況にある。特に地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

小田原駅徒歩圏内の戸建住宅、共同住宅等が混在する既成の住宅地であり、今後とも現状を維持するものと予測する。小田原駅、市役所、スーパー等への接近性は良好、地価は横ばいから微減傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

中小規模の一般住宅の多い既成住宅地域である。周辺にはマンションやアパート等も見られるが、市場では収益性よりも居住の快適性・利便性を中心に価格が形成されているため、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性、商業集積度、通行量等が劣る、収益性の低い商業地域であるが、駅徒歩圏のため住宅地としての需要はある。地域的特性に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

近隣地域には店舗、小規模事務所ビル、共同住宅、青空駐車場等が混在しているが、商業繁華性が現在よりも増す可能性は低く、徐々に共同住宅中心の街区へ移行すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は小田原駅周辺の商業地域又は商住混在地域に存する取引事例を基に試算され、市場性を反映した実証的な説得力の高い価格が得られた。一方、対象標準地は商業地域に存するが繁華性・収益性が劣り、賃料水準も低いため、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

高台にある品等の良い既成住宅地であり、特段の地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

高台の閑静な住宅地域であり、今後も比較的良好な居住環境を維持していくものと想定される。地価は下げ止まりの状況にあると判断される。

価格決定の理由

対象不動産が存する地域は小田原駅南西方の学園施設に近接した一般住宅を主体とする住宅地域であり、需要者の中心は自ら居住することを目的とする個人である。彼らは収益性よりも居住の快適性を重視し、近隣土地相場・総額を考慮して意思決定をするものと思われることから、市場参加者の特性に適合した価格は、比準価格であるといえる。 従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小田原駅を中心とする商業地外延部に位置する。商業地需要は旺盛ではないが、住宅地としての需要が下支えし、地価の下落は小幅にとどまっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、小田原駅勢圏内の路線・近隣商業地を中心とする取引事例に基づいて試算しており、その信頼性は高い。収益価格は、投資価値判断に際して有力な指標となるが、近隣地域は繁華性や商業集積度が低いため、投資目的の取引は少なく、収益価格の説得力は相対的に劣るものと考えられる。よって、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡を十分に考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道1号線沿いの、店舗、マンション等の建ち並ぶ路線商業地域。地域要因の変動は特にみられない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は中小規模の自用の店舗兼住宅、自用の事務所、一般住宅、共同住宅が中心の利用形態で、店舗、事務所等の事業主体向け賃貸市場としては未成熟のため、収益価格は低位に試算された。このため比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連及び代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

住環境良好な住宅地として、旧来から選好性が高い住宅地域である。しかし、沿岸部では津波リスクの影響が残り需要は弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

閑静な既存の住宅地域であり、地域要因の変動はないものと予測する。利便性格差拡大から二極化が進み、海側の低地の地域では津波リスクの影響から土地需要は横ばいからやや弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、周辺環境、選好性から周辺にはアパート等も見られるが、戸建の自用物件の取引が中心で、土地価格に見合う賃料収受ができないため収益価格は低位に求められた。収益性よりも居住快適性に重点を置いて価格が形成される地域であるため実証的な比準価格に重点をおき、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏の住宅地域だが、JR御殿場線は運行本数が少なく利便性に劣る。既成住宅地域であることから、地域要因に特段の変更はない。

地域要因の将来予測

当地域の特性に当面の変化はなく、今後も同様の傾向で推移すると予測した。最寄駅から徒歩圏に位置するものの、JR御殿場線の運行本数は少なく利便性が劣る当地域に対する需要は軟調であり、地価は下落傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は、最寄駅である下曽我駅から概ね徒歩圏の住宅地域に存する取引事例を採用し、各種補修正は適切であることから信頼性が高い。収益価格は、低層共同住宅の建築を想定して求められた理論的な価格であるものの、対象地に関する典型的な市場参加者は一般住宅の敷地として利用する個人と判定したことから説得力は劣る。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地から検討した価格を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一部空地もみられる住宅地域であり、地域要因に特段大きな変化はない。駅徒歩圏外の地域であり、二極化により住宅需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

空地等の残る住宅地域であるが、当面は現状のまま推移するものと思料する。利便性格差拡大から二極化が進み、バス圏である当該土地は弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、周辺にはアパート等も見られるが、最寄駅への接近性がやや劣り、戸建の自用物件の取引が中心で、収益性よりも居住快適性に重点をおいて価格が形成される地域であるため実証的な比準価格を中心として、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道1号沿いの近隣商業地域であり、特段の変動要因はない。一般的要因等の影響により、地域内の地価は依然として弱含んでいる。

地域要因の将来予測

店舗等の連たんの程度が低い国道沿いの近隣商業地域であり、今後は住宅地域としての性格が強まっていくことが予想される。地価水準は経済情勢等の影響により当面弱含みで推移するものと思料される。

価格決定の理由

対象不動産は幹線道路沿いに中小の店舗併用住宅が建ち並ぶ近隣商業地域に存することから、広幅員道路沿いの取引事例に基づく比準価格の規範性は高い。一方、周辺に大型店舗やテナントビル等の立地は見られず、収益目的の土地取引はほとんどなく、収益価格の信頼性は相対的に低い。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、また、単価と総額との関連、代表標準地価格から検討とした価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小田原市郊外の市街化調整区域内の旧来からの住宅地域で、人口減少、地縁的選好性、交通利便性からも需要は弱く、地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

小田原市郊外の画地規模の大きい旧来からの農家住宅地域で、今後とも農家集落としての住環境を維持するものと予測する。地価は景気動向及び地域性から依然として下落傾向である。

価格決定の理由

小田原市山間部の市街化調整区域内の農家住宅地域であり、アパート等の賃貸需要や供給が乏しく賃貸市場が未成熟な状況にあるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は調整区域内の開発分譲地が市内に散見され一定の取引があるので、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を中心に検討し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。