神奈川県小田原市南町２丁目６８７番１７(箱根板橋駅・早川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


142,000円

2017年01月01日に行った神奈川県小田原市南町２丁目６８７番１７(神奈川県小田原市南町２−４−２８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を142,000円/㎡としました。

神奈川県小田原市南町２丁目６８７番１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県小田原市南町２丁目６８７番１７
住居表示南町２−４−２８
価格142,000円/㎡
交通施設、距離小田原、1,800m
地積217㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

諸田浩之氏による調査レポート

不動産鑑定士諸田浩之
価格142,000円/㎡
個別的要因西側道路の中間画地であり、居住環境の快適性は良好であり、個別的要因に基づく競争力は認められるが、個別的要因に変動はない。
地域要因住環境良好な住宅地として、旧来から選好性が高い住宅地域である。しかし、沿岸部では津波リスクの影響が残り需要は弱含み傾向にある。
地域要因の将来予測閑静な既存の住宅地域であり、地域要因の変動はないものと予測する。利便性格差拡大から二極化が進み、海側の低地の地域では津波リスクの影響から土地需要は横ばいからやや弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、小田原駅、早川駅を最寄駅とする比較的品等の高い住宅地域である。需要者の中心は、小田原市及び周辺市町の在住者であるが、選好性の働く地域であることから、同一需給圏外からの転入も見られる。市内の不動産市況の回復は限定的で2極化が進むなか、海抜の低い地域では震災の心理的影響が残り需要は横ばいからやや弱含みで推移している。土地は2，500万円程度、新築戸建は4，000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因海外経済の回復を背景に景気は回復基調にあるが、市内の実体経済への影響は限定的で、一部の地域を除き、総じて地価は緩やかな下落基調である。

田邊和之氏による調査レポート

不動産鑑定士田邊和之
価格141,000円/㎡
個別的要因西方位でありやや効用が優る。特に個別的要因の変動はない。
地域要因海に近い閑静な住宅地域として定評があったが、大震災後は津波懸念が定着し需要の戻りは鈍く、地価水準が下落している。
地域要因の将来予測海に近い落ち着いた佇まいの住宅地域である。東日本大震災後、津波懸念が定着しつつあり地価は弱含んでいる。当面は同様の趨勢で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線、箱根登山鉄道線沿線の品等の高い既存住宅地域。海に近い閑静な旧来からの屋敷街であり、需要者の中心は小田原市及び周辺市町に居住する一次取得者層等である。海抜が低く東日本大震災以降も南海トラフ地震等の報道を受け、市場では津波リスクの高いエリアとの評価が強まっている。需給の中心価格帯は土地が130∼200㎡総額が1500∼3000万円程度、新築建売が2900∼4000万円程度である。
一般的要因小田原駅徒歩圏の住宅地は希少性、値頃感から需要は底堅いが、利便性が劣るバス圏、津波懸念のある海沿いは不振。総じて低価格志向が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度243972
北緯 139度1542937

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

箱根板橋駅(地価相場 120,250円/㎡)早川駅(地価相場 130,000円/㎡)小田原駅(地価相場 130,000円/㎡)風祭駅(地価相場 130,000円/㎡)井細田駅(地価相場 124,000円/㎡)足柄駅(地価相場 124,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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