地域要因

一般住宅のほか、共同住宅等も見られる既存住宅地域で、特に地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

住宅地域としては既に熟成しており、今後も地域要因の変動はないものと予測する。地価水準は当分は若干の弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は一般住宅のほか、アパート等も混在する地域であるが、不動産市場では収益目的の土地取引は極めて少なく、自己使用目的が取引の中心である。従って自用目的の取引である比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

中小規模の一般住宅が建ち並ぶ、区画の整然とした既成住宅地域である。地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

既存住宅として成熟しており、今後も地域要因の変動はないものと予測する。地価水準は若干の弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は古くに開発された分譲住宅地域で、一般住宅のほか、アパート等も混在している。しかし不動産市場では収益目的の土地取引は極めて少なく、自己使用目的が取引の中心である。従って自用目的の取引である比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

周辺地域に特段の変動要因はない。一般的要因等の影響により、需要は停滞しており、地域内の地価は弱含んでいる。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地であり、当面は現状のまま推移するものと思料される。駅から徒歩圏ではあるが、高台に位置するため利便性が劣り、地価は当面下落傾向で推移するものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域に一部アパート等は見られるものの、地主の土地有効活用によるものがほとんどであり収益目的の土地取引はほとんどなく、中規模一般住宅を中心とした住宅地域である。従って、戸建住宅地の取引に基づく比準価格を重視し、収益価格を参酌し、単価と総額との関連及び代表標準地価格から検討した価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

過去一年間特段の変動は見られず、最寄り駅から徒歩圏内をやや外れ、一般的要因等の影響を受けて地域内の住宅地の地価は緩やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

小八幡3丁目周辺は熟成度が高く、特段の変動要因はなく当面は現状のまま推移すると思料される。最寄り駅から徒歩圏内をやや外れ、利便性がやや劣ること及び一般的要因の影響を受けて地価は緩やかな下落傾向にある。

価格決定の理由

上記比準価格は規範性の高い現実の取引事例より求めた価格であり、信頼性が高く説得力に富むものである。また収益価格は試算価格を求める各段階で想定要因等が多く、この点に難があり、説得力がやや劣るものである。近隣地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺にアパート等は見られるが、開発による分譲住宅も多く、取引の中心は自己使用目的である。本件では比準価格を中心とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整理済みの良好な住環境が形成されているが、交通利便性に劣るため、地価は弱含み傾向にある。特に地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

区画整理済みの閑静な住宅地域であり、周辺の未利用地が徐々に宅地化するものの概ね現状を維持するものと予測する。住環境は良好であるが交通利便性に劣るため、地価は下落基調が続くと予測する。

価格決定の理由

専用住宅が多い住宅地域であり、周辺にはアパート等が見られるが主に地主の区画整理後の土地有効利用による賃貸経営によるものであって、土地から取得し組成した収益物件とは異なる。市場では収益性よりも居住の快適性・利便性を中心に価格が形成されているため、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域内の農家住宅地域であり、特段の地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺地域は御殿場線下曽我駅と国府津駅のほぼ中間地点の市街化調整区域内に位置する農家住宅等を主体とした地域である。当地域内においては自己所有を目的とした取引が主体であり、賃貸市場も未成熟であり、適正な賃貸事例の収集も困難である。したがって収益還元法は採用せず、地域の市場実態を反映した比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般住宅のほか、共同住宅等も見られる既存住宅地域で、特に地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

周辺には農地も残る地域であるが、利便性は市内ではやや劣り、住宅需要は低いため、開発の可能性は低い。地価も当分は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は一般住宅のほか、アパート等も混在する地域であるが、不動産市場では収益目的の土地取引は極めて少なく、自己使用目的が取引の中心である。従って自用目的の取引である比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

海岸に近い低地に一般住宅のほか店舗等が見られる住宅地域である。格別の地域要因の変動は認められず今後も現状のまま推移すると予測される。

地域要因の将来予測

鴨宮駅からバス便の旧来からの既成住宅地域であり、格別の変動要因はなく、将来も概ね現状のまま推移するものと予測される。地価は長期的に下落傾向で推移している。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い複数の事例を東海道本線南側のエリアから収集し得たため信頼性は高い。最寄駅からバス便でアパート等の賃貸需要は少なく土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。したがって、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を重視し、低位に試算された収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

大規模商業施設に近い路線商業地域であり、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は大型商業施設から近い路線商業地域であり、小田原市内では繁華性が高く、今後も一定の趨勢を維持するものと予測する。地価は当面横ばい圏域で推移するものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は低層の店舗が連たんした路線商業地域となっており、共同住宅等も見られるものの、需要の中心は賃貸収益目的の土地取引よりは自用目的が中心となる。従って、主に路線商業地の取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

海岸沿いの低層住宅地域であり、実需による需給動向も見られるものの、利便性や津波の影響等により地域全体として弱含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、価格形成に影響を与える格別の変動要因は少ないが津波の影響等は残り、地価動向は弱含み感を残しつつ、今後も実需を中心に現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域は一般住宅等が建ち並ぶ海沿いの住宅地域であり、当該地域内においては、自己所有や利用を目的とした資産保有取引が主体となっており、投資採算性・収益性よりも居住の快適性、生活利便性を優先する地域であるので、地域の市場実態を反映した比準価格を重視し、投資採算性を反映した収益価格を考量して、単価と総額との関連も留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。この価格は代表標準地の公示価格と対比させても妥当なものと判断する。

地域要因

概ね熟成した戸建を主体とした既成住宅地域で、地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

既存住宅地域として成熟しており、地域要因の変動はないものと予測する。人気は低く、地価水準は暫くは若干の弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は一般住宅のほか、アパート等も混在する地域であるが、不動産市場では収益目的の土地取引は極めて少なく、自己使用目的が取引の中心である。従って自用目的の取引である比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

商圏の2極化等による中心商店街の空洞化が進むが、ダイナシテイの集客効果等により、鴨宮駅前商業地域の地価は下げ止まり感がある。

地域要因の将来予測

近隣地域は鴨宮駅南口に近い店舗、事務所、一般住宅等が混在する商業地域として熟成しており、今後ともその傾向を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は鴨宮駅に近接した商業地域で賃貸物件もみられるが自用の店舗が多く、需要者は自用目的の事業者、販売分譲目的の不動産業者等が中心となり、賃貸目的の事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。従って自用目的での取引が主で市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

巡礼街道沿いの路線商業地域であり、地域要因の変動も特段認められない。郊外型店舗等が建ち並んでおり、路線商業施設の出店意欲は依然と堅調。

地域要因の将来予測

近隣地域の特性に当面の変化はなく今後も店舗等が建ち並ぶ路線商業地域として推移すると予測。当地域に対する郊外型店舗等路線商業施設の需要は依然として根強く安定的に推移しているため、地価は横這いと判定する。

価格決定の理由

近隣地域は、店舗等が建ち並ぶ巡礼街道沿道に形成された商業地域であり、郊外型店舗・ファミリーレストラン等路線商業施設の出店意欲は依然として堅調である。ただし、地域内において賃貸に供される物件は限定されていることから、賃貸市場における熟成度は低い。したがって、本件においては市場の実態を反映した比準価格を重視し、賃貸借の用に供することを想定する収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域であり、特段の変動要因はなく、地価は概ね横ばい圏域で推移している。

地域要因の将来予測

鴨宮駅から徒歩圏の区画整然とした住宅地域で熟成度が高く、今後も現状を維持するものと思料される。住宅地域としての需要は堅調であり、当面地価は当面横ばい圏域で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域はアパート等も散見されるものの、中規模一般住宅を中心とした住宅地域であり、収益目的の土地取引は僅少である。従って、居住の快適性、利便性が重視される自己使用目的の取引が中心となっていると考えられるため、戸建住宅地の取引に基づく比準価格を重視し、収益価格を参酌し、単価と総額との関連及び代表標準地価格から検討した価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。