神奈川県中郡二宮町山西字須崎４１０番１４外(二宮駅・国府津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


94,100円

2017年01月01日に行った神奈川県中郡二宮町山西字須崎４１０番１４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を94,100円/㎡としました。

神奈川県中郡二宮町山西字須崎４１０番１４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県中郡二宮町山西字須崎４１０番１４外
住居表示 
価格94,100円/㎡
交通施設、距離二宮、2,100m
地積137㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の中に空地が見られる住宅地域
前面道路の状況南西5.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

齋藤隆一氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤隆一
価格94,100円/㎡
個別的要因地域内の標準的画地であるので方位格差のほか個別的要因に変動はない。
地域要因小田原市境付近に位置する徒歩圏外の地域であり、実需による需給動向も見られるが、交通接近性や利便性が劣るため、弱含み傾向で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、中規模一般住宅等が見られるバス便の住宅地域として熟成しており、価格形成に影響を与える格別の変動要因は少なく、地価動向は弱含み感を残しつつ、今後も実需を中心に現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線沿線に位置する同町乃至近隣市町の住宅地域一円である。需要者は町内もしくは近隣市町の居住者・通勤者が中心となっている。主に中規模一般住宅等が見られるバス便の住宅地域であり、町内の中では交通接近性・利便性が劣るエリアであるため、全体的に需給動向・取引件数・成約価格は弱含み傾向である。細分化の傾向も見られ、標準的な土地は1000万∼2000万台・新築戸建住宅は値頃感のある2000万台が中心である。
一般的要因不動産市況は全体的に調整局面の中で二極化の様相も見られ、構造的な人口減少・高齢化の影響による消費マインドや投資需要の弱含み感も見られる。

諸田浩之氏による調査レポート

不動産鑑定士諸田浩之
価格94,100円/㎡
個別的要因南西側接面道路であるため日照等に僅かに優位性が認められるが、個別的要因に変動はない。
地域要因成熟した住宅地域で地域要因に特段の変動は見られない。利便性に劣るバス圏に所在することから、市場競争力は劣り引き続き弱含みで推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、中規模一般住宅等が見られる地域で特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。道路配置の状態、バス圏等で市場競争力は劣り地価は下落基調にある。
市場の特性同一需給圏は、二宮町を中心として、大磯町、小田原市東部を含む範囲のJR東海道本線を沿線とした住宅地域である。需要者は、二宮町及び周辺市町の在住する一次取得者ないし買換えによる取得者が中心。駅徒歩圏外にある分譲住宅地域等の需要は低迷しており、地価は依然下落傾向が継続している。細分化も見られ取引の中心となる価格帯は、35坪程度の住宅地で、土地総額1，000万円程度、新築戸建で2，000万円程度である。
一般的要因海外経済の回復を背景に景気は回復基調にあるが、町内の実体経済への影響は限定的で、一部の地域を除き、総じて地価は緩やかな下落基調である。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2958249
北緯 139度2529638

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

二宮駅(地価相場 108,550円/㎡)国府津駅(地価相場 102,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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