神奈川県小田原市前川字右近屋敷７３８番４(国府津駅・二宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


80,000円

2017年01月01日に行った神奈川県小田原市前川字右近屋敷７３８番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を80,000円/㎡としました。

神奈川県小田原市前川字右近屋敷７３８番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県小田原市前川字右近屋敷７３８番４
住居表示 
価格80,000円/㎡
交通施設、距離国府津、2,000m
地積198㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況南東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

妻木達夫氏による調査レポート

不動産鑑定士妻木達夫
価格78,900円/㎡
個別的要因南東道路の中間画地で方位は優る。形状規模ともに中庸である。個別的要因の変動はない。
地域要因一般住宅のほか、共同住宅等も見られる既存住宅地域で、特に地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測周辺には農地も残る地域であるが、利便性は市内ではやや劣り、住宅需要は低いため、開発の可能性は低い。地価も当分は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線沿線の小田原市内及び周辺市町を含む広域地域に存する圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち小田原市内及び近隣市町の居住者がほとんどを占める。需給関係については、市況の低迷、住宅地としての相対的位置等により需要は減退傾向にあり、低額の取引も見受けられる。中心価格帯は、新築の戸建住宅は2000万円∼2500万円、土地は1200万円∼1500万円である。   
一般的要因小田原市は県西部の中心都市。人口は微減傾向で推移。高齢化率はやや高い。不動産市況は低迷を脱していない。利便性等による選別化は拡大傾向。

末原伸隆氏による調査レポート

不動産鑑定士末原伸隆
価格80,900円/㎡
個別的要因南東向き画地であり居住の快適性に優れる。個別的要因に変動はない。
地域要因一般的な住宅地域であり、周辺地域に特段の変動要因はない。一般的要因等の影響により、地域内の地価は依然として弱含んでいる。
地域要因の将来予測既成住宅地域として熟成している地域であり、特段の開発動向はなく今後も現状を維持していくものと思料される。やや利便性の劣る地域であり、当面地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR東海道本線沿線のうち、主に国府津駅から二宮駅勢圏に存する住宅地である。需要の中心は小田原市及びその周辺市町の居住者と考えられる。近隣地域は駅から離れ、幹線道路からの高低差もある地域に存し、住宅需要は弱く地価は弱含みで推移している。価格水準は、50∼60坪程度を標準として土地値で1，000万円台前半∼後半程度、新築戸建総額で2，000万円台前半∼半ば程度が需要の中心である。
一般的要因小田原市内の住宅地は、駅徒歩圏においては一部横ばい地点も見られるが、低価格志向が続いている。バス圏では下落幅が大きくなっている。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2872343
北緯 139度2303019

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県小田原市国府津５丁目１０２１番２５神奈川県小田原市前川字右近屋敷７３８番４神奈川県小田原市国府津３丁目１４３３番１神奈川県中郡二宮町川匂字前畑１５４番２神奈川県中郡二宮町川匂字前畑１５４番２

参考：近隣駅の地価相場

国府津駅(地価相場 102,500円/㎡)二宮駅(地価相場 108,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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