地域要因

蘭央地区に位置する既成住宅地域で、傾斜地が多い。住宅地としては人気がなく引き合いは弱い。それを反映し地価は弱含みの状況にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格の査定では規範性の高い5事例を採用し、適正に比較等を行っており市場の実態が反映されている。収益価格においては戸建住宅がその殆どを占め、周辺にアパートが見られないことから賃貸市場が形成されていないと判断し適用しなかった。本件においては代表標準地との検討及び地元不動産業者へのヒアリング結果も考慮し、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

傾斜地である丘陵地帯に位置した不便さから土地需要は弱く、地価動向は弱含みである。

地域要因の将来予測

周辺は傾斜した地勢を有する丘陵地帯で、その自然的特性から土地需要は弱く、今後とも地価動向は弱含みに推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を主とした丘陵地帯の既成住宅地域であり、不動産取引は殆ど自己居住目的であるところから市場性を反映した比準価格の規範性は高い。他方、斯様な傾斜地域への民間アパート等への貸室需要は弱く、収益物件の立地には馴染まない立地性から、収益価格を求めることはできなかった。よって比準価格を採用することが相当と判断、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変化はないものの、背後地の衰退、人口減等を反映して周辺の不動産需要は引き続き弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

商業地の分散化、人口減に伴う購買力の低下等を反映し、今後も地価水準は低迷を続けるものと予測する。

価格決定の理由

比準、収益の2試算価格が求められた。収益価格は賃料水準が弱含みで推移しているため低く求められたものと判断する。また、テナント物件の少ない地域内で規範性が劣るため、精度的観点から市場性を反映した比準価格を標準とし、収益性の観点から賃貸事例を基に求めた収益価格を関連づけて調整を行い、代表標準地との検討の結果、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

蘭央地区内においては地勢は平坦であり、利便性も比較的良好である。企業城下町の特性も有し需給は安定している。今後地価は横這いと予測する。

地域要因の将来予測

蘭央地区の比較的平坦な既成住宅地域。新日鐵住金の企業城下町としての特性が強く、当該従業員を中心に宅地需要は安定している。スーパーもあり利便性は良好である。供給数も少ないため地価は今後安定的と予測する。

価格決定の理由

比準価格の査定では規範性の高い5事例を採用し、適正に比較等を行っており市場の実態が反映されている。収益価格においては周辺にアパートが少なく、かつ新しいものがないため賃貸市場が形成されていないと判断し適用しなかった。本件においては代表標準地との検討及び地元不動産業者へのヒアリング結果も考慮し、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変化はないが、景気回復の遅れと人口減・高齢化などから地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

傾斜を含む既成住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく、ここ当分は現状維持で推移するものと予測するが、人口減に伴う需要の減退等を反映し、地価は今後も弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅地で自用目的の取引が主であるため、アパート等の収益物件に対する新たな投資は見られない場所柄である。収益性に着目した理論的な収益価格は求められなかったが、市場性を反映した規範性のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上で鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

母恋駅前に飲食、小売店舗が建ち並ぶ既成の商業地域で、地域要因に特に大きな変動要因はないが、需要の減退から、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

商圏が比較的狭い母恋駅前地区の商業地域で、地域に特に変動要因は認められないが、入江地区や蘭東地区等への顧客流出、背後地域人口の減少、地域経済の衰退等により、地価は弱含み傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域においては、収益性を重視する飲食店舗、営業所、事務所の個人業者が主であるが、自己使用目的の取引がほとんどであり、事業者向けの投資目的取引は消費低迷の状況下のため限定的である。よって、市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を参考として、代表標準地との検討を行い、室蘭市内における商業地域の地域的実情を踏まえて勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域。比較的建て替え等も見受けられ一定の需要はあるが、傾斜地も多く利便性で難があるため地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

傾斜地の多い既成住宅地域。蘭央・蘭西地区は宅地需要は弱いが、母恋地区にあっては比較的若い世代も多く建て替え等も見受けられるなど、一定の需要が存する。地価は弱含みであるが、概ね底値に近づきつつある。

価格決定の理由

比準価格の査定では代替性を有する5事例を採用し、適正に要因比較等を行っており市場の実態が反映されている。収益価格も試算したが、当該地域においては戸建住宅を目的とした取引が中心で収益目的に取得する割合は少なく、価格形成も比準価格を中心としている。本件においては収益価格は参考に留め、地元不動産業者へのヒアリング結果等も考慮の上、規範性の高い比準価格を以て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地勢は平坦であり、蘭西地区の住宅地域の中でも価格帯は高位に位置する。割高感があるため引き合いは弱く、地価は弱含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

地勢が平坦なため蘭西地区においては価格帯が高位に位置する住宅地域。地区内の少子高齢化・人口減が進んでいることに加え、地価に割高感もあり引き合いは弱い。今後も地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格の査定では代替性を有する5事例を採用し、適正に要因比較等を行っており市場の実態が反映されている。収益価格も試算したが、当該地域においては戸建住宅を目的とした取引が中心で収益目的に取得する割合が少なく、価格形成も比準価格を中心としたものになっている。本件においては、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討及び地元不動産業者へのヒアリング結果も考慮し、規範性の高い比準価格を以て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大きな変動要因はないが地域経済の衰退などから商況は低迷しており、店舗用地の需要は弱く、地価も弱含みである。

地域要因の将来予測

蘭西地区の旧来からの既存商業地域で、蘭東地区など、他の商業地域への顧客流出等によって商況は衰退傾向にあり、土地需要は弱い状態、今後とも地価動向は弱含みと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場性を反映した説得力のある価格であり、一方、収益価格は、店舗・事務所の貸室需要が弱く、安定した賃料相場の把握が困難な状況にある。よって、規範性に優る比準価格を採用することとし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心商店街に近く利便性の良好な住宅地域で、地域要因に与える大きな変動要因はないが、一般的要因の影響からも地価はやや弱含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

蘭東地区の国道背後で、市街地中心部に比較的近い利便性が良好な当該地域には、一部アパート等の収益物件も見受けられるが、自己使用目的での取引が中心となっている。よって市場性を反映し、類似性・規範性がある資料を基に試算した比準価格に重きを置いて、収益価格を参酌し、最近の室蘭市内における不動産市況も考慮し、更に代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はなく、工場用地への需要の減退から地価は弱含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

蘭東地区の中心部に比較的近い、工場、事業所が集在した中小工場地域で、地域要因に特に変動はなく、当面現状のまま推移するものと予測する。地域経済の低迷から新規の工場地の需要は弱く、地価動向も弱含みである。

価格決定の理由

自用目的の工場が多い中小工場地域の特性から収益価格を求めることができなかった。よって、同一需給圏内における市場性を適切に反映し、規範性の高い試算価格である比準価格を採用することとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業地域の需要は市内蘭東地区が中心である。近年の継続的な下落で割安感も出て来ており、新規出店等も見受けられるなど、需給は安定している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格の査定では適正に要因比較等を行っており、求められた試算価格は市場の実態が反映されている。収益価格も試算したが、当該地域においては自用向け物件が一般で収益目的に取得する割合は僅かである。それを反映し価格形成も比準価格を中心としたものになっている。本件においては、収益価格も参考に、地元不動産業者へのヒアリング結果も考慮し、比準価格をやや引き締めた上記価格を以て、鑑定評価額と決定した。

地域要因

蘭西地区の傾斜が多い旧来からの住宅地域で、特に大きな変動要因はないが需要が低く、地価は弱含み傾向が継続している。

地域要因の将来予測

古くからの一般住宅が建ち並ぶ、蘭西地区山手の住宅地域で価格水準も低く特に大きな変動要因はないが、当該地域のような傾斜地区は人気が低く、需要も弱い状況で、地価は下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

地域内は、自己利用目的とした戸建住宅取引が中心な住宅街を形成し、古くからのアパート等は僅かながら散見されるが、新築賃貸物件は、傾斜地域で利便性が劣ること等から適切な賃貸事例が見あたらないため、収益還元法の適用は断念した。よって、類似性、規範性のある資料を基に試算した比準価格を重視して、代表標準地との検討を踏まえ、地域の実情等から価格形成要因の変動状況を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変化はないが、景気回復の遅れと宅地の供給圧力などから地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

住宅団地内に位置し、地域内に格別の変動要因はなく、ここ当分は現状維持で推移するものと予測するが、他の住宅地との競合等を反映して地価は横ばい∼弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅地で自用目的の取引が主であるため、収益物件に対する新規の投資は見られない場所柄である。収益性に着目した収益価格は求められなかったが、市場性を反映した規範性のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上で鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変化はないが、景気回復の遅れと人口減などから地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

地域内に格別の変動要因はなく、ここ当分は現状維持で推移するものと予測するが、需要の減退を反映して地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が主である住宅地のため、アパート等の収益物件に対する新規投資は見られない場所柄である。不動産の収益性に着目した収益価格は求められなかったが、市場性を反映した規範性のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上で鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

蘭西地区に位置する既存住宅地域で、比較的平坦地が多い。住宅地としてはやや割高のため引き合いは弱い。それを反映し地価は弱含みの状況にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ比較的平坦な既成住宅地域。特に目立った店舗等はないため生活利便性はやや劣る。蘭西地区内では当該地域の地価は比較的割高なため引き合いは弱い。今後も地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格の査定では代替性を有する4事例を採用し、適正に要因比較等を行っており市場の実態が反映されている。収益価格も試算したが、当該地域においては戸建住宅を目的とした取引が中心で収益目的に取得する割合が少なく、価格形成も比準価格を中心としている。本件においては、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討及び地元不動産業者へのヒアリング結果も考慮し、規範性の高い比準価格を以て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変化はないものの、景気を反映して周辺の不動産需要は引き続き弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準、収益の2試算価格が求められた。収益価格は賃料水準が弱含みで推移しているため低く求められたものと判断する。また、テナント物件の少ない地域内で規範性が劣るため、精度的観点から市場性を反映した比準価格を標準とし、収益性の観点から想定条件を基に求めた収益価格を関連づけて調整を行い、代表標準地との検討の結果、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺の寿町に大型店の進出計画があり、一層の顧客流出も懸念され、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

東室蘭駅東口駅前通りの店舗、事務所ビルなどが建ち並ぶ商業地域であるが、地域経済の低迷及び人口減少等により商況は停滞気味で土地需要は弱く、今後の地価動向も弱含みと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場性を反映した説得力のある価格であり、一方、収益価格は、店舗・事務所の貸室需要が弱く、安定した賃料相場の把握が困難な状況にある。よって、規範性に優る比準価格を採用することとし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はなく、新規の工場進出も見受けられないなど、土地需要は弱い状況、地価も下落傾向にある。

地域要因の将来予測

国道37号線背後の工場、事業所が集在した中小工場地域で、地域要因に特に変動はなく、当面現状のまま推移するものと予測する。地域経済の低迷から新規の工場地の需要は弱く、地価動向も弱含みである。

価格決定の理由

自用目的の工場が多い中小工場地域の特性から収益価格を求めることができなかった。よって同一需給圏内における市場性を適切に反映し、規範性の高い試算価格である比準価格を採用することとし、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。