北海道室蘭市本輪西町４丁目３８２番２(本輪西駅・輪西駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
11,200円
2017年01月01日に行った北海道室蘭市本輪西町４丁目３８２番２(北海道室蘭市本輪西町４−２−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を11,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 北海道室蘭市本輪西町４丁目３８２番２ |
| 住居表示 | 本輪西町４−２−１５ |
| 価格 | 11,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 本輪西、1,200m |
| 地積 | 174㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小林永佳氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小林永佳 |
|---|---|
| 価格 | 11,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 蘭北地区に位置する既成住宅地域で、傾斜地が多い。住宅地としては人気がなく引き合いは弱い。それを反映し地価は弱含みの状況にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の既成住宅地域。蘭北地区において傾斜地に対する需要は弱く地区内人口の減少・高齢化が進んでいる。地縁的選好性も働く地域性のため転入者は少なく、今後も地価は下落傾向と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は蘭北地区の住宅地域で、本輪西町地区及び特に価格帯が同様の柏木町地区等との代替性が強い。地縁的選好性が働く地域性にあり、需要者は個人が中心で戸建住宅の取得を目的として取引を行っている。蘭北地区は宅地需要は弱く、特に本輪西町地区は傾斜地も多いため敬遠される傾向にあり、引き合いは弱い。需要の中心となる価格帯は、土地の総額は200∼300万円程度、中古住宅は築年等にもよるが500∼700万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 人口減、少子高齢化が進んでいる。アベノミクス等効果にも陰りが見られ、室蘭市の景気は未だ弱含みである。 |
清水寛泰氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 清水寛泰 |
|---|---|
| 価格 | 11,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因 | 特に変化はないが、傾斜地であるため、住環境の優る郊外住宅地との競合などから地価は下落傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域内に格別の変動要因はなく、ここ当分は現状維持で推移するものと予測するが、傾斜を含み居住環境がやや劣る地域であり、需要の減退を反映して地価は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 対象標準地はJR本輪西駅北東側に位置する。同一需給圏は概ね室蘭市内に存する中規模住宅地。需要者は蘭北地区に地縁のある者が多く、他からの流入は少ない。環境条件の優る住宅地に需要が流れていることもあり、地価は軟調に推移しており、今後もこの傾向は続くものと予測する。土地は300万円以下、戸建の新築物件はあまり見られず、中古で800万円以下が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 景気の回復基調が一部に見られるものの、本格的な回復傾向にはない。室蘭市においては、人口減による宅地需要の低迷が認められる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 42度3685581 北緯 140度9819572 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
本輪西駅(地価相場 10,800円/㎡)輪西駅(地価相場 14,150円/㎡)御崎駅(地価相場 13,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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