北海道室蘭市港南町１丁目１番７７外(室蘭駅・御崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
20,400円
2016年01月01日に行った北海道室蘭市港南町１丁目１番７７外(北海道室蘭市港南町１−１０−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を20,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 北海道室蘭市港南町１丁目１番７７外 |
| 住居表示 | 港南町１−１０−５ |
| 価格 | 20,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 室蘭、2,700m |
| 地積 | 192㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東8.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小林永佳氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小林永佳 |
|---|---|
| 価格 | 20,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 蘭西地区に位置する既存住宅地域で、比較的平坦地が多い。住宅地としてはやや割高のため引き合いは弱い。それを反映し地価は弱含みの状況にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅が建ち並ぶ比較的平坦な既成住宅地域。特に目立った店舗等はないため生活利便性はやや劣る。蘭西地区内では当該地域の地価は比較的割高なため引き合いは弱い。今後も地価は弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は蘭西地区の住宅地域で、特に価格帯が同様の港南町地区、小橋内町地区等の既成住宅地域との代替性が強い。需要者は蘭西地区に職場等を有する個人が中心で、戸建住宅の取得を目的として取引を行っている。蘭西地区全体で宅地需要は弱く、特に港南町地区は比較的地価が割高にあるため、引き合いは弱い。なお土地の取引総額は400∼500万円程度、中古住宅は築年等にもよるが700∼800万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 人口減、少子高齢化が進んでいる。アベノミクス等効果で一部業種に明るい兆しが見られるが、室蘭市全体としては未だ景気回復の途上にある。 |
出光正敏氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 出光正敏 |
|---|---|
| 価格 | 20,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因 | 蘭西地区の平坦部に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に変化はないが、需要の減退から地価は若干弱含みの傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅の中に空地も見られる住宅地域で、今後も同様な状況を維持するものと予測する。当該地域の地価は弱含みで推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、室蘭市全域と隣接する登別市、伊達市がその圏域となる。需要者の中心は、室蘭市居住者がほとんどを占め、同一需給圏外からの転入者は僅少である。当市における不動産市況の低迷等の影響や地域住民の高齢化、当該地区より比較的利便性の優る蘭東地区（宮の森町、高砂町等）への人口流出等から、需給は弱く地価は下落傾向にある。土地は400万円前後、新築戸建住宅はほとんどなく中古物件は800万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 室蘭市内の建設・設備投資等は持ち直しつつあるが、人口減少、高齢化や近年の不況下の中、宅地需要は低下しており地価は全体的に下落傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 42度3352241 北緯 140度9571023 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
室蘭駅(地価相場 13,200円/㎡)御崎駅(地価相場 13,900円/㎡)本輪西駅(地価相場 10,800円/㎡)母恋駅(地価相場 13,450円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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