北海道室蘭市母恋南町２丁目３９番１１９(母恋駅・室蘭駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
13,700円
2017年01月01日に行った北海道室蘭市母恋南町２丁目３９番１１９(北海道室蘭市母恋南町２−７−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 北海道室蘭市母恋南町２丁目３９番１１９ |
| 住居表示 | 母恋南町２−７−５ |
| 価格 | 13,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 母恋、1,200m |
| 地積 | 228㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東5.4m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小林永佳氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小林永佳 |
|---|---|
| 価格 | 13,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域。比較的建て替え等も見受けられ一定の需要はあるが、傾斜地も多く利便性で難があるため地価はやや弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 傾斜地の多い既成住宅地域。蘭央・蘭西地区は宅地需要は弱いが、母恋地区にあっては比較的若い世代も多く建て替え等も見受けられるなど、一定の需要が存する。地価は弱含みであるが、概ね底値に近づきつつある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は蘭央・蘭西地区の住宅地域で、母恋地区全体及び価格帯が同様の御前水町地区、新富町地区の既成住宅地域との代替性が強い。需要者は鉄工関係など蘭央・蘭西地区に職場を有する個人等が中心で、戸建住宅の取得を目的として取引を行っている。蘭央・蘭西地区全体で宅地需要は弱いが、母恋地区にあっては建て替え等も見受けられ一定の需要は存する。なお土地の取引総額は300∼400万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 人口減、少子高齢化が進んでいる。アベノミクス等効果にも陰りが見られ、室蘭市の景気は未だ弱含みである。 |
吉田仁氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 吉田仁 |
|---|---|
| 価格 | 13,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 傾斜地である丘陵地帯に位置した自然的特性等から土地需要は弱く、地価動向は弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 丘陵地帯の傾斜地に形成された既成住宅地域で、人気の蘭東地区に比べ土地需要は劣る。地域要因に特に大きな変動は見受けられないが、地域的衰退より地価下落基調にあるものと見込まれる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、室蘭市全域の住宅地が圏域と見込まれる。需要者の中心は、市内の居住者が殆どを占める。傾斜地である丘陵地帯に位置した立地性から土地需要は弱く、地価は下落傾向にある。需給動向から取引は活発でないが、更地取引で概ね300万円前後、中古物件では600万円から900万円程度が需要の中心と見込まれる。 |
| 一般的要因 | 一部の都市部を除いた長引く道内景気低迷、人口減少等から、蘭東地区を除き市内の住宅地需要は弱い状態で、地価も全体的に弱含みである。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ブナクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 42度3112258 北緯 140度9966339 |
参考：該当物件周辺マップ
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北海道室蘭市母恋北町２丁目３１番３北海道室蘭市新富町１丁目２番１８２北海道室蘭市大沢町３丁目２３２番１４４北海道室蘭市知利別町２丁目１３番１１北海道室蘭市母恋南町３丁目４８番１９北海道室蘭市母恋北町１丁目１１番５
参考：近隣駅の地価相場
母恋駅(地価相場 13,450円/㎡)室蘭駅(地価相場 13,200円/㎡)御崎駅(地価相場 13,900円/㎡)輪西駅(地価相場 14,150円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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