北海道室蘭市宮の森町４丁目８番５(東室蘭駅・鷲別駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


32,500円

2017年01月01日に行った北海道室蘭市宮の森町４丁目８番５(北海道室蘭市宮の森町４−８−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,500円/㎡としました。

北海道室蘭市宮の森町４丁目８番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番北海道室蘭市宮の森町４丁目８番５
住居表示宮の森町４−８−１１
価格32,500円/㎡
交通施設、距離東室蘭、730m
地積166㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ利便性の良い既成住宅地域
前面道路の状況南東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉田仁氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田仁
価格32,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因蘭東地区中心繁華街に近く、地勢も平坦であるところから住宅地需要は根強く、地価動向は概ね安定的である。
地域要因の将来予測蘭東地区中心部に近い平坦部に形成された既成住宅地域で利便性も良く、土地需要は比較的堅調で、地価は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、室蘭市全域と隣接する伊達市、登別市の住宅地域が圏域と見込まれる。需要者の中心は、市内の居住者が殆どを占める。蘭東地区の中心繁華街に比較的近く、地勢も平坦であるところから土地需要は堅調で地価は安定的である。更地取引で概ね500万円から600万円程度、中古物件では1000万円から1500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因一部の都市部を除いた長引く道内景気低迷、人口減少等から、蘭東地区を除き市内の住宅地需要は弱い状態で、地価も全体的に弱含みである。

清水寛泰氏による調査レポート

不動産鑑定士清水寛泰
価格32,500円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因室蘭市の中心部（蘭東地区）に位置し、地勢も平坦であることから需要は底堅く、地価は安定している。
地域要因の将来予測地域内に格別の変動要因はなく、ここ当分は現状維持で推移するものと予測するが、利便性に優れ、地勢も平坦で需要が堅調なため、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性対象標準地はJR東室蘭駅徒歩圏内の住宅地である。同一需給圏は室蘭市全域の他に伊達市、登別市等の圏域に存する中規模住宅地。需要者は大半が同一需給圏内の居住者で、圏外からの流入はあまりない。利便性の優る中心部の住宅地で、需要は底堅く、地価は安定的に推移している。土地は800万円以下、新築の戸建物件は少なく、中古で1，000万円台半ばが需要の中心である。
一般的要因景気の回復基調も一部に見られるが、地方都市を含む地価の全体的な押上げには至っていない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 42度3536992
北緯 141度0273493

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東室蘭駅(地価相場 14,600円/㎡)鷲別駅(地価相場 32,300円/㎡)輪西駅(地価相場 14,150円/㎡)御崎駅(地価相場 13,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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