北海道室蘭市輪西町１丁目１９６番３７(輪西駅・御崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


14,600円

2017年01月01日に行った北海道室蘭市輪西町１丁目１９６番３７(北海道室蘭市輪西町１−１４−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を14,600円/㎡としました。

北海道室蘭市輪西町１丁目１９６番３７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番北海道室蘭市輪西町１丁目１９６番３７
住居表示輪西町１−１４−２
価格14,600円/㎡
交通施設、距離輪西、270m
地積215㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ利便性の良い既成住宅地域
前面道路の状況北西8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林永佳氏による調査レポート

不動産鑑定士小林永佳
価格14,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因蘭央地区内においては地勢は平坦であり、利便性も比較的良好である。企業城下町の特性も有し需給は安定している。今後地価は横這いと予測する。
地域要因の将来予測蘭央地区の比較的平坦な既成住宅地域。新日鐵住金の企業城下町としての特性が強く、当該従業員を中心に宅地需要は安定している。スーパーもあり利便性は良好である。供給数も少ないため地価は今後安定的と予測する。
市場の特性同一需給圏は蘭央地区の住宅地域で、特に価格帯が同様の住宅地域との代替性が強い。新日鐵住金の企業城下町の特性が強く需用者の中心は当該企業の従業員を含む個人等が中心である。蘭央地区全体では宅地需要は弱いが、輪西町地区においては比較的平坦で利便性も良好なことに加え、地縁的選好性が強い地域性にあり需給は安定している。なお土地の取引総額は200∼400万円程度、中古住宅は築年等にもよるが600∼700万円程度が需要の中心である。
一般的要因人口減、少子高齢化が進んでいる。アベノミクス等効果にも陰りが見られ、室蘭市の景気は未だ弱含みである。

清水寛泰氏による調査レポート

不動産鑑定士清水寛泰
価格14,500円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因特に変化はないが、地勢が平坦な地域で需要が堅調なため、地価は概ね安定的に推移している。
地域要因の将来予測地域内に格別の変動要因はなく、ここ当分は現状維持で推移するものと予測するが、人口減に伴う需要の減退等を反映して地価は横ばい∼弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性対象標準地は室蘭市中央部に存する住宅地である。同一需給圏は室蘭市全域に存する価格が同水準の住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者で蘭央地区に縁故のある者が中心であり、圏外からの転入は少ない。地勢が平坦で値頃感もあることから地価は比較的堅調に推移している。土地は400万円以下、新築の戸建物件は少なく、中古で1，000万円以下が需要の中心である。
一般的要因景気の回復基調が一部に見られるものの、本格的な回復傾向にはない。室蘭市においては、高齢化、人口減による宅地需要の低迷が認められる。

環境情報

地形・地質

火山岩

火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 42度3315194
北緯 141度008821

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

輪西駅(地価相場 14,150円/㎡)御崎駅(地価相場 13,900円/㎡)東室蘭駅(地価相場 14,600円/㎡)母恋駅(地価相場 13,450円/㎡)室蘭駅(地価相場 13,200円/㎡)本輪西駅(地価相場 10,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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