北海道室蘭市栄町１丁目１０５番１外(室蘭駅・母恋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


22,600円

2017年01月01日に行った北海道室蘭市栄町１丁目１０５番１外(北海道室蘭市栄町１−４−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,600円/㎡としました。

北海道室蘭市栄町１丁目１０５番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番北海道室蘭市栄町１丁目１０５番１外
住居表示栄町１−４−４
価格22,600円/㎡
交通施設、距離室蘭、1,200m
地積275㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況北10.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林永佳氏による調査レポート

不動産鑑定士小林永佳
価格22,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地勢は平坦であり、蘭西地区の住宅地域の中でも価格帯は高位に位置する。割高感があるため引き合いは弱く、地価は弱含みの傾向にある。
地域要因の将来予測地勢が平坦なため蘭西地区においては価格帯が高位に位置する住宅地域。地区内の少子高齢化・人口減が進んでいることに加え、地価に割高感もあり引き合いは弱い。今後も地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は蘭西地区の住宅地域で、特に市役所周辺の既存住宅地域との代替性が強い。需要者は市役所関係者及び蘭西地区に職場を有する個人が中心で、戸建住宅の取得を目的として取引を行っている。蘭西地区全体で宅地需要は弱く、かつ地区内の人口減・高齢化傾向もあり需要は減退している。また当該地域は価格帯が高位で割高感があることから需用者層が限られ、引き合いも弱い。なお土地の取引総額は500∼700万円程度が需要の中心である。
一般的要因人口減、少子高齢化が進んでいる。アベノミクス等効果にも陰りが見られ、室蘭市の景気は未だ弱含みである。

出光正敏氏による調査レポート

不動産鑑定士出光正敏
価格22,700円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因特に大きな地域要因の変動は見受けられないが、一般的要因の影響を受け地価水準は下落傾向にある。
地域要因の将来予測蘭西地区の中心市街地に比較的近い既成の住宅地域で、地域に大きな変動要因は特にないが、人口減少や高齢化等からも需要は減退しており、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、室蘭市内全域を含む隣接の登別市、伊達市の住宅地域がその圏域。蘭西地区に位置し市役所等の公共施設や中心商業地にも比較的近い古くからの住宅地域である。需要者の中心は市内居住者がほとんどで、同一需給圏外からの転入者は少ない。蘭東地区等の平坦な郊外地区や小規模開発された住宅地との競合から、地価は弱含みで需要は減退気味である。土地取引の総額は700万円前後で、新築の戸建物件は少なく、中古住宅が需要の中心である。
一般的要因室蘭市内の建設・設備投資等は持ち直しつつあるが、人口減少、高齢化や近年の不況下の中、宅地需要は低下しており地価は全体的に下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生河辺・湿原・沼沢地植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 42度31144740000001
北緯 140度9711855

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

室蘭駅(地価相場 13,200円/㎡)母恋駅(地価相場 13,450円/㎡)御崎駅(地価相場 13,900円/㎡)輪西駅(地価相場 14,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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