北海道室蘭市中央町１丁目６５番２(室蘭駅・母恋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


33,000円

2016年01月01日に行った北海道室蘭市中央町１丁目６５番２(北海道室蘭市中央町１−２−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,000円/㎡としました。

北海道室蘭市中央町１丁目６５番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番北海道室蘭市中央町１丁目６５番２
住居表示中央町１−２−２３
価格33,000円/㎡
交通施設、距離室蘭、500m
地積201㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4FB1
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況西17.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉田仁氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田仁
価格33,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大きな変動要因はないが地域経済の衰退などから商況は低迷しており、店舗用地の需要は弱く、地価も弱含みである。
地域要因の将来予測蘭西地区の旧来からの既存商業地域で、蘭東地区など、他の商業地域への顧客流出等によって商況は衰退傾向にあり、土地需要は弱い状態、今後とも地価動向は弱含みと予測する。
市場の特性同一需給圏は、室蘭市全域の商業地が圏域と見込まれる。需要者の中心は、個人事業主や地元法人が中心である。背後人口の減少、他地区への顧客流出等により商況は依然として厳しく、地価動向は弱含みである。また、近隣周辺の土地取引は少なく、需要の中心価格帯を把握することは困難な状態にある。
一般的要因一部の都市部を除いた長引く道内景気低迷、人口減少等から、店舗等の土地需要は弱く、地価動向も全体的に弱含みである。

小林永佳氏による調査レポート

不動産鑑定士小林永佳
価格33,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因蘭西地区に位置する旧来からの商業地域で、空店舗等も多く衰退傾向にある。商業の中心は蘭東地区にシフトし、今後も下落傾向が継続と予測する。
地域要因の将来予測蘭西地区における旧来の商業地域。商業の中心は蘭東地区に移行しており、それとは対照的に当該地域は衰退し空店舗も多く新たな出店等は見受けられない。今後も同様な傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は室蘭市の店舗向け用地一円で、特に代替性が強いのは蘭西地区の旧商業地域である。需要者の中心は地元事業者が中心で地縁的選好性が働いている。商業の中心は市内蘭東地区の幹線道路、登別市鷲別地区の中央通沿いにシフトしており、それとは対照的に当該地域は空店舗・空地も多く見られ衰退傾向に歯止めが掛かっていない。なお取引される画地規模に幅があり、需要の中心となる価格帯は把握し難い。
一般的要因人口減、少子高齢化が進んでいる。アベノミクス等効果で一部業種に明るい兆しが見られるが、室蘭市全体としては未だ景気回復の途上にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 42度3193971
北緯 140度9708853

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

室蘭駅(地価相場 13,200円/㎡)母恋駅(地価相場 13,450円/㎡)御崎駅(地価相場 13,900円/㎡)輪西駅(地価相場 14,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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