東京都中央区日本橋人形町１丁目１９番１８(人形町駅・水天宮前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


2,390,000円

2017年01月01日に行った東京都中央区日本橋人形町１丁目１９番１８(東京都中央区日本橋人形町１−１９−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を2,390,000円/㎡としました。

東京都中央区日本橋人形町１丁目１９番１８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都中央区日本橋人形町１丁目１９番１８
住居表示日本橋人形町１−１９−８
価格2,390,000円/㎡
交通施設、距離人形町、近接
地積121㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7F
利用現況店舗、事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗、事務所が多く建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北東27.0m区道
その他の接面道路南東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),700(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岩崎隆氏による調査レポート

不動産鑑定士岩崎隆
価格2,400,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は認められない。
地域要因中高層の店舗付事務所ビルが多いが、地区計画の活用による共同住宅化も進んでいる。当面は混在状態を維持していくと思われる。
地域要因の将来予測中高層の店舗付事務所ビルや共同住宅が混在する準高度商業地域である。地価は引き続き上昇傾向を維持しながら緩やかに推移していくと予測する。
市場の特性①同一需給圏の範囲：昭和通り以東の人形町、日本橋浜町地区を中心とする幹線道路沿いの準高度商業地域。②需要者の属性：投資用物件を求める法人や不動産業者等が中心。③市場の需給動向：従来の店舗兼事務所の需要のほか、近年では地区計画を活用した共同住宅の利用も増えてきている。④市場での中心価格帯：総額は画地規模等の条件により様々だが、単価としては200∼250万円／㎡前後が価格水準。
一般的要因不動産市場は概ね堅調で、地価は引き続き上昇傾向を維持している。一部では市場の過熟感も見られ、今後、上昇率は緩やかに変化する可能性がある。

森田元氏による調査レポート

不動産鑑定士森田元
価格2,370,000円/㎡
個別的要因格別の増減価要因は認められない。
地域要因人形町通りは人気も高く、賃料調整の進捗に伴い、空室率上昇にも歯止めがかかり、稀少性を反映し地価は依然上昇傾向にある。
地域要因の将来予測人形町通りは飲食、生活必需品等を中心に繁盛しているが、特に再開発等の計画はなく用途的には現状維持で、地価はアベノミクス効果等により今後とも微上昇と予測する。空室率は減少傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は昭和通り以東の日本橋問屋街、人形町・浜町界隈、茅場町、八丁堀界隈の旧来からの商店街と周辺の商業地域一帯と判断する。需要者は地元企業のほかファンドが中心で、地区計画を活用したマンション化も進行しているが低層階の店舗需要が強いため、全てを分譲マンションにすることは需要はあるが地域にはあまり馴染まない。人形町通りとして休祝日以外でも活気・人気は高い。中心となる価格帯は数億円から10億円程度で、規模・形状等で様々。
一般的要因アベノミクス政策、日銀金融政策、インバウンド景気等にやや陰りが見られ、地価・家賃等の不動産市場にも昨年比で減速の兆しが見られつつある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6859407
北緯 139度7823381

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

人形町駅(地価相場 1,335,000円/㎡)水天宮前駅(地価相場 1,335,000円/㎡)浜町駅(地価相場 665,500円/㎡)小伝馬町駅(地価相場 2,030,000円/㎡)茅場町駅(地価相場 1,670,000円/㎡)馬喰町駅(地価相場 2,030,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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