東京都中央区入船３丁目１５番１外(小伝馬町駅・人形町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
978,000円
2016年01月01日に行った東京都中央区入船３丁目１５番１外(東京都中央区入船３−８−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を978,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都中央区入船３丁目１５番１外 |
| 住居表示 | 入船３−８−９ |
| 価格 | 978,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新富町、230m |
| 地積 | 162㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8F |
| 利用現況 | 店舗、事務所兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中層事務所、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西11.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),500(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
砂野明俊氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 砂野明俊 |
|---|---|
| 価格 | 975,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 中層事務所、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域であるが、周辺では共同住宅への建替えを契機として商業地域としての性格が薄まりつつある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主として入船・新富地区など昭和通り以東に中小規模の事務所、店舗兼共同住宅等が混在して建ち並ぶ商業地域である。主たる需要者は中小事業会社、不動産会社、機関投資家のほか、個人事業主や個人投資家など多岐にわたり、都心に近いことから中小企業の自社ビル利用、投資目的取引、投資用マンション素地としての需要もあり、土地建物一体で取引されることが多く、総額数億円∼10億円弱程度と幅広い分布となる。 |
| 一般的要因 | 景気回復基調のもと、消費増税や国際経済の不透明懸念はあるが、良好な資金調達環境や東京五輪期待から都心の優良不動産には強い需要がみられる。 |
奥田かつ枝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 奥田かつ枝 |
|---|---|
| 価格 | 980,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地区計画を活用した建替えにより、共同住宅としての利用へと転換している地域であり、需要の回復により、地価は引続き上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、入船地区、新富地区等を中心とする、日本橋川の南側、高速都心環状線の東方の圏域。典型的な需要者としては、収益目的の投資家が想定される。大規模画地については、マンションデベロッパーやJ−REIT等による需要も認められる。不動産投資市場は好調であり、需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、100㎡∼200㎡の土地で1億円∼3億円程度と把握される。 |
| 一般的要因 | 海外情勢等の不安要素もあるが、2020年の東京オリンピックへの期待感等を背景に、景気は緩やかな回復基調にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度68856430053711 北緯 139度77993774414062 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
小伝馬町駅(地価相場 2,030,000円/㎡)人形町駅(地価相場 1,335,000円/㎡)馬喰町駅(地価相場 2,030,000円/㎡)浜町駅(地価相場 665,500円/㎡)水天宮前駅(地価相場 1,335,000円/㎡)神田駅(地価相場 2,685,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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