東京都中央区築地４丁目２番１外(築地市場駅・築地駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


2,660,000円

2016年01月01日に行った東京都中央区築地４丁目２番１外(東京都中央区築地４−７−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を2,660,000円/㎡としました。

東京都中央区築地４丁目２番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都中央区築地４丁目２番１外
住居表示築地４−７−５
価格2,660,000円/㎡
交通施設、距離築地、170m
地積1,526㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8FB1
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北東36.0m都道
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),800(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

彦坂正博氏による調査レポート

不動産鑑定士彦坂正博
価格2,650,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因築地市場の移転計画の影響に留意する必要があるが、現時点では地域要因に大きな変動はない。周辺ではホテル開発も見られ、地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、築地地区を中心とし、昭和通り以東の比較的広幅員の幹線道路沿いに事務所ビル、店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域と把握する。主な需要者は、豊富な資金力を有する大手不動産会社、事業法人、投資法人が中心になると想定される。オフィス需要は堅調で、ホテル需要も高いこともあり、地価は上昇傾向にある。総額数億円から数十億円程度の規模の取引が多く見られる。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いており、REIT等の物件取得意欲も強く、都心を中心に不動産市況は良好で、都心の地価は全体的に上昇傾向にある。

佐藤雅之氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤雅之
価格2,660,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動はない。築地市場の移転計画等の影響は不透明であるが、地価は上昇している。
市場の特性 同一需給圏は、昭和通り東側背後の商業地域であり、築地地区における晴海通り、新大橋通り等の幹線道路沿いの商業地域とは代替性が高い。需要者の中心は、築地市場に近くその関連の法人のほか、周辺の開発動向よりビル開発業者、不動産投資法人等と考えられる。築地市場の移転に伴う影響は不透明であるが、地価は上昇傾向を維持し、賃貸市場の需給バランスも安定的に推移している。土地取引価格帯は、規模等にもよるが数十億円単位の取引が多い。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続くが、米国の金融政策が正常化に向かうなか、アジア新興国等の景気下振れリスクがある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6665592
北緯 139度7701366

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

築地市場駅(地価相場 2,400,000円/㎡)築地駅(地価相場 2,125,000円/㎡)勝どき駅(地価相場 1,200,000円/㎡)新橋駅(地価相場 5,360,000円/㎡)月島駅(地価相場 1,460,000円/㎡)有楽町駅(地価相場 12,200,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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