兵庫県尼崎市大物町１丁目２６番８(大物駅・尼崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


161,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市大物町１丁目２６番８(兵庫県尼崎市大物町１−７−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を161,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市大物町１丁目２６番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市大物町１丁目２６番８
住居表示大物町１−７−１６
価格161,000円/㎡
交通施設、距離大物、260m
地積102㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅と作業所等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

神本文子氏による調査レポート

不動産鑑定士神本文子
価格161,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因作業場が混在する小規模な戸建住宅が多い住宅地域であり、需要者は市南部に限定されており、地域的特性に変化は認められない。
地域要因の将来予測一般住宅と作業所等が混在する既成住宅地域であり、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。なお、地価は当面は横ばいで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は尼崎市南部の阪神本線及びJR東海道本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する尼崎市内の居住者や中小規模の事業者である。居住環境にやや難があるものの、値頃感等から一定の需要が存する。市場の中心価格帯は、標準的画地と同等の規模の土地は1，500∼2，000万円程度、新築建売住宅は2，500万円∼3，500万円程度である。
一般的要因尼崎市では住環境に優れた地域の地価は上昇傾向にあるが、住環境や利便性に難がある地域では地価は横ばい又は下落傾向にある。

富山有治氏による調査レポート

不動産鑑定士富山有治
価格161,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はなく、不動産需要は弱含みである。
地域要因の将来予測一般住宅と作業所等が混在する地域であり、当面、現状を維持するものと予測する。地価水準は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね尼崎市の阪神本線及びJR東海道本線沿線の住宅地域。需要者の中心は市内の居住者や中小規模の事業者で一次取得者層が中心である。近隣地域は、居住環境、用途の統一性という点でやや劣り、需要はやや弱含みである。土地は1，500万円∼2，000万円程度、新築建売住宅は2，500∼3，500万円程度が取引の中心である。
一般的要因尼崎市の人口は微減傾向、高齢化も進むが、景気回復期待の影響等により、利便性の優れた地域を中心に地価の底打ち感が見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7147028
北緯 135度4264046

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府大阪市西淀川区千舟２丁目５５番２大阪府大阪市西淀川区佃５丁目９９番兵庫県尼崎市長洲東通２丁目３６番兵庫県尼崎市中大物町６１番４兵庫県尼崎市大物町１丁目２６番５兵庫県尼崎市東本町２丁目１０７番兵庫県尼崎市金樂寺町２丁目７９番兵庫県尼崎市昭和通２丁目８３番１３兵庫県尼崎市武庫町１丁目１３番兵庫県尼崎市金楽寺町２丁目３０６番

参考：近隣駅の地価相場

大物駅(地価相場 133,000円/㎡)尼崎駅(地価相場 135,000円/㎡)出来島駅(地価相場 146,000円/㎡)杭瀬駅(地価相場 167,000円/㎡)千船駅(地価相場 169,000円/㎡)出屋敷駅(地価相場 165,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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