大阪府大阪市北区小松原町１８番３(梅田駅・大阪駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
1,820,000円
2017年01月01日に行った大阪府大阪市北区小松原町１８番３(大阪府大阪市北区小松原町４−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,820,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 大阪府大阪市北区小松原町１８番３ |
| 住居表示 | 小松原町４−５ |
| 価格 | 1,820,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東梅田、230m |
| 地積 | 57㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中層の飲食店、レジャー施設等が建ち並ぶ地域 |
| 前面道路の状況 | 南5.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),800(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
櫻井孝茂氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 櫻井孝茂 |
|---|---|
| 価格 | 1,820,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 周辺に大型開発が計画されており、商業地としての発展が見込まれる。投資需要は強く店舗賃貸市場は安定しており、地価動向は上昇で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 中層の飲食店、レジャー施設等が建ち並ぶ歓楽街であり、当面は現状の地域的特性の維持が見込まれる。大阪北小学校・曽根崎幼稚園跡地に大型開発が計画されており、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね大阪市北区及び中央区の繁華性の高い歓楽街の存する圏域である。需要者の中心は、店舗の経営者や賃貸経営を目論む地元不動産業者等である。各種飲食店舗やレジャー施設等が軒を連ねるため、建物の隣接地への越境や遵法性を欠く建物も見受けられる。賃料及び賃貸条件は景気動向の影響を受けやすく、又、取引に当っては個別事情が介在し中心となる価格帯は見いだせない状況である。 |
| 一般的要因 | 雇用・所得環境の改善が続く中、景気は緩やかな回復に向かっており、個人消費は底堅く商業ビルの投資需要も強い。業況としては慎重さがみられる。 |
土居博輝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 土居博輝 |
|---|---|
| 価格 | 1,810,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 梅田中心部に位置する商店街で、インバウンド等による収益性向上、投資利回りの低下等により、不動産需要、地価ともに堅調に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 中層の飲食店、レジャー施設等が建ち並ぶ歓楽街として熟成しており、概ね現状の利用にて推移するものと予測する。周辺地域には大型開発が計画されており、地価は上昇傾向にあるものと見込まれる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね北区・中央区に位置する繁華性の高い歓楽街の存する圏域である。需要者層は店舗経営者、賃貸経営目的の不動産会社や投資家等である。商店街に位置し、中小規模の店舗・店舗ビル、レジャー施設等が多く見られ、インバウンド効果も奏功して土地価格は上昇で推移している。土地利用目的や画地規模、立地条件等による個別性が強いため、中心価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 依然として好調な不動産市況を背景に、希少性の高い物件を中心に不動産需要は底堅く、地価は上昇基調にある。 |
環境情報
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
|---|---|
| 緯度・軽度 | 東経 34度7027062 北緯 135度5010399 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
大阪府大阪市北区天神橋筋６丁目６２番１７大阪府大阪市北区曾根崎中１丁目５０番大阪府大阪市北区太融寺町９８番４、９８番５及び９８番６大阪府大阪市北区芝田町７０番２大阪府大阪市北区堂島上３丁目２７番３大阪府大阪市北区大工町４６番大阪府大阪市北区神明町３番ほか３筆大阪府大阪市北区与力町１丁目４４番２大阪府大阪市北区豊崎５丁目８番１５大阪府大阪市北区茶屋町２０番１７大阪府大阪市北区山崎町２番６大阪府大阪市北区兎我野町１０１番大阪府大阪市北区中崎２丁目１５番２５外大阪府大阪市北区中崎西２丁目３０番１大阪府大阪市北区豊崎３丁目１５番２大阪府大阪市北区堂島１丁目２２番１大阪府大阪市北区曽根崎新地２丁目４２番３３外大阪府大阪市北区芝田２丁目１１０番１愛知県名古屋市北区川中町２０２番１外大阪府大阪市北区南森町２丁目２８番外大阪府大阪市北区鶴野町２番６大阪府大阪市北区同心２丁目６３番１大阪府大阪市北区天満２丁目６６番外愛知県名古屋市北区五反田町１４９番大阪府大阪市北区野崎町３９番外大阪府大阪市北区梅田１丁目２番大阪府大阪市北区西天満５丁目１５番３外
参考：近隣駅の地価相場
梅田駅(地価相場 1,125,000円/㎡)大阪駅(地価相場 936,000円/㎡)北新地駅(地価相場 1,065,000円/㎡)中崎町駅(地価相場 1,150,000円/㎡)中津駅(地価相場 1,150,000円/㎡)天満駅(地価相場 593,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード