大阪府大阪市都島区都島本通４丁目１７４番(野江内代駅・都島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


280,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市都島区都島本通４丁目１７４番(大阪府東大阪市都島本通４−１１−２９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を280,000円/㎡としました。

大阪府大阪市都島区都島本通４丁目１７４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市都島区都島本通４丁目１７４番
住居表示都島本通４−１１−２９
価格280,000円/㎡
交通施設、距離都島、580m
地積194㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
前面道路の状況南5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松田嘉代子氏による調査レポート

不動産鑑定士松田嘉代子
価格280,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因都島駅から徒歩圏内にある住宅地として成熟しており、地価は上昇傾向にある。地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測近隣地域は戸建住宅、連棟式住宅、共同住宅等の混在住宅地域として成熟していることから、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、都島区及び隣接区内の住宅地域である。需要者の中心は当該地域居住の一次取得者及びマンション等からの買い替えによる二次取得者である。当該地域は地下鉄都島駅から徒歩圏にある交通利便性に優れた地域にあることから需要は堅調である。取引の中心価格帯は賃貸マンション敷地なら200㎡程度で5，000万円超、3階建新築戸建で土地価格が3，500∼4，000万円程度である。
一般的要因トランプ政権の政策動向や為替変動等の不透明感はあるが、景気は緩やかな回復傾向にある。都島区は人口・世帯数とも増加傾向にある。

富田浩二氏による調査レポート

不動産鑑定士富田浩二
価格279,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因都島区は人口増加率が周辺区の上位であり、底固い住宅需要に支えられ、地価はやや上昇傾向にある。周辺に高層の共同住宅の建築計画がある。
地域要因の将来予測近隣地域は戸建住宅、連棟式住宅が多く、高層の共同住宅、保育園等も見られる混在住宅地域であるが、地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。なお、地価水準はやや上昇傾向になると予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね都島区、隣接区内の住宅地域である。需要者の中心は、都島区内居住の一次及び二次取得者等である。利便性が良好な混在住宅地域であり、需給は底固い。なお、市場において、不動産業者の開発意欲としては中大規模地には一体利用が多いが、更地化された宅地供給も見られる。中心となる価格帯は、新築戸建住宅で3，500万円∼4，000万円程度である。
一般的要因我が国の景気は緩やかな回復基調にあるが、経済の潜在成長率の低下等の地価に及ぼす影響が懸念される。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度70432662963867
北緯 135度53262329101562

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

野江内代駅(地価相場 271,000円/㎡)都島駅(地価相場 282,500円/㎡)京橋駅(地価相場 275,000円/㎡)野江駅(地価相場 271,500円/㎡)桜ノ宮駅(地価相場 436,000円/㎡)大阪城北詰駅(地価相場 510,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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