青森県青森市勝田２丁目２１番２(筒井駅・東青森駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


60,600円

2017年01月01日に行った青森県青森市勝田２丁目２１番２(青森県青森市勝田２−２１−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を60,600円/㎡としました。

青森県青森市勝田２丁目２１番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県青森市勝田２丁目２１番２
住居表示勝田２−２１−３
価格60,600円/㎡
交通施設、距離青森、3,000m
地積417㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

浅井康光氏による調査レポート

不動産鑑定士浅井康光
価格60,600円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 生活利便性が高く居住環境が良好な住宅地域である。人気の根強い地域であり、地価の底値感もあって有効需要は比較的堅調に推移している。
地域要因の将来予測 スーパー等の商業施設や文教施設、公園等に近い生活利便性が良好な住宅地域。市内においては高価格帯と認められるが、居住環境が良好で価格の底値感もあって、地価は当面横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は青森市中心部周辺の住宅地域一円。典型的な需要者層は市内に居住あるいは通勤する比較的高所得者層が中心と認められる。景況感の改善等を受け宅地需要は回復しつつあり、地価の底値感や生活利便性の向上等を受けて居住環境が良好な当地域に対する需要は比較的堅調に推移している。需要の中心価格帯は、土地が170㎡∼220㎡前後で1，000万円∼1，300万円程度、新築戸建物件は3，000万円前後が中心と認められる。
一般的要因 当市の人口は微減、世帯数は微増。県内景気は緩やかな回復基調にあって全般的に地価は下げ止まり傾向となっている。

千葉篤志氏による調査レポート

不動産鑑定士千葉篤志
価格60,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一区画の規模が大きく、総額が嵩むものの、生活利便性や住環境が良いため底堅い需要が認められる。
地域要因の将来予測熟成した既成住宅地域であるが、近隣で中堅スーパーが出店し、生活利便性が向上した。高価格帯のため需要者層はある程度限定されるが、ほぼ底値となった為、地価は当面横這い圏内で推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は青森市中心部の住宅地域。需要者は市内在住の高所得者層が中心で、規模によってはマンション用地としての需要も見込まれる。県内景気は持ち直しており、中心部周辺の住宅地域では高値安定した取引事例が多く見られるなど、底値感が鮮明となっている。土地は180㎡∼240㎡で1，000万円∼1，300万円程度、新築戸建物件は3，000万円前後が需要価格帯と認められる。
一般的要因当市の人口は微減、世帯数は微増。県内景気は回復傾向にあり、低金利などの影響もあって住宅投資は緩やかに持ち直している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度8183726
北緯 140度7581919

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

筒井駅(地価相場 43,500円/㎡)東青森駅(地価相場 41,300円/㎡)青森駅(地価相場 42,700円/㎡)小柳駅(地価相場 40,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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