青森県青森市本町３丁目８番１０(青森駅・筒井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


58,600円

2016年01月01日に行った青森県青森市本町３丁目８番１０(青森県青森市本町３−８−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を58,600円/㎡としました。

青森県青森市本町３丁目８番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番青森県青森市本町３丁目８番１０
住居表示本町３−８−１０
価格58,600円/㎡
交通施設、距離青森、1,400m
地積188㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況飲食店舗、一般住宅、事務所等が見られる地域
前面道路の状況南25.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

青田淳一氏による調査レポート

不動産鑑定士青田淳一
価格58,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因やや繁華性の劣る準工の商業地域であるが、周辺の住宅地との価格帯の近接により、下落率は縮小傾向にある。
地域要因の将来予測青森市中心部に近接する飲食店、コンビニ、駐車場、住宅等が混在する商業地域で、南側に近接する本町飲食店街の商況の低迷により、地価は弱含みに推移している。
市場の特性同一需給圏は青森市の中心部に近接する商業地域。需要者は、青森市内を中心とした県内資本の個人事業主・法人である。飲食店舗としての需要が中心であるが、画地規模が大きい土地については、コンビニ、駐車場としての需要も見られる。本町飲食店街では空店舗が多く商況が低迷しており、地価は弱含みに推移している。需要の中心となる土地建物総額は3000万∼6000万円程度までが中心価格帯である。
一般的要因青森市の商業の郊外シフト、人口減少等により、中心商業地は低迷し、店舗需要低下により、地価の下落傾向は継続している。

最上伸子氏による調査レポート

不動産鑑定士最上伸子
価格58,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因景気は緩やかな回復基調にあるが、当地域のような飲食街の景況感は依然として停滞しており、貸店舗が目立つ状態が続いている。
地域要因の将来予測歓楽街の中心部からはずれる地域で繁華性は低く、閉鎖店舗もみられるが、今後とも現状程度で推移するものとみられる。飲食店街に対する需要は弱く、地価も弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は市中心部の商業地域一円。需要者の中心は事業用地取得を目的とする県内外の法人のほか、不動産投資目的の需要者も見込まれる。若年層の嗜好の変化や大手全国チェーンの席巻等に見られる業態構造の変化により、郊外型の飲食店も増えていることから、中心商業地における飲食街の商況は低調で、新規出店を目的とした不動産取引は非常に少ない。このような状況において、需要の中心は土地・建物で総額3000∼6000円程度とみられる。
一般的要因当市の人口は減少傾向、土地取引は前年同期比で微増、建築着工数は消費増税の反動減から回復したが、取引価格は全般に弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度8280743
北緯 140度7499477

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

青森駅(地価相場 42,700円/㎡)筒井駅(地価相場 43,500円/㎡)東青森駅(地価相場 41,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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