青森県青森市中央１丁目２番８(青森駅・筒井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


68,300円

2016年01月01日に行った青森県青森市中央１丁目２番８(青森県青森市中央１−２−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を68,300円/㎡としました。

青森県青森市中央１丁目２番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番青森県青森市中央１丁目２番８
住居表示中央１−２−９
価格68,300円/㎡
交通施設、距離青森、1,500m
地積105㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層小売店舗、事務所等が混在する近隣商業地域
前面道路の状況西50.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

久保田新氏による調査レポート

不動産鑑定士久保田新
価格68,100円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 郊外型店舗への顧客流出から店舗地需要は少なく、事務所地需要も弱いことから、商業地の有効需要は減退傾向にある。
地域要因の将来予測 核となる商業施設の規模が小さく競争力が弱いため、大型SCへ顧客が流出し、新規店舗開業需要は減退している。よって、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、青森市内の商業地域又は商住混在地域一円。需要者の中心は、市内で小売業等を営む個人事業者が中心で、同一需給圏外からの需要は少ない。郊外型SC等への顧客流出に伴う既存商業地域の空洞化・繁華性の低下等が著しく、空店舗が増えつつあり、既成の商業地域における土地の需要は減退している。市場の中心となる価格帯は、取引規模、建物有無によって相当な幅があり、需要価格帯を見出すのが困難である。
一般的要因 商業形態の構造的変化により、中心部及びその周辺の既存の商業地域は空洞化が進み、需要は減少している。

後藤薫氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤薫
価格68,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心市街地内の幹線街路沿いの近隣商業地域であるが、郊外SCへの顧客流出等から商況は未だ低迷しており、当地域に対する需要は低下傾向にある。
地域要因の将来予測今後とも幹線道路沿いの近隣商業地域として推移するものと予測されるが、郊外SCへの顧客流出により中心市街地内の商業地に対する有効需要は減退しており、地価水準も下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、青森市中心市街地及びその周辺の商業地域。需要者は青森市内及び県内の店舗経営者又は事業経営者が中心である。本地域は幹線街路沿いに位置し交通量の多い地域であるが、中心商業地域及び郊外SCへの顧客流出が続き閉鎖店舗等もみられ、需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地・建物で2，000万円∼☆☆☆☆5，000万円程度である。
一般的要因郊外SCへの顧客流出傾向等から既成市街地内商業地に対する需要は低迷が続いているものの、景気回復の兆しから下落幅は縮小傾向にある。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度8215526
北緯 140度7451899

参考：該当物件周辺マップ

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青森県青森市大字古川字美法２番５３青森県青森市大字寺町４６番４８青森県青森市大字新浜町７番１ほか２筆青森県青森市大字大野字長島７５番１６ほか１筆青森県青森市中央３丁目８番１８青森県青森市本町１丁目１番３０青森県青森市本町１丁目４番５青森県青森市中央２丁目３番８青森県青森市大字野内字菊川６１番３外

参考：近隣駅の地価相場

青森駅(地価相場 42,700円/㎡)筒井駅(地価相場 43,500円/㎡)東青森駅(地価相場 41,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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