青森県青森市松原２丁目８５番２(筒井駅・東青森駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


48,700円

2017年01月01日に行った青森県青森市松原２丁目８５番２(青森県青森市松原２−１２−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を48,700円/㎡としました。

青森県青森市松原２丁目８５番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県青森市松原２丁目８５番２
住居表示松原２−１２−１９
価格48,700円/㎡
交通施設、距離青森、3,400m
地積212㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅にアパート等も混在する住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮本寛治氏による調査レポート

不動産鑑定士宮本寛治
価格48,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住環境良好な住宅地域であり、利便性も良好なことから、地価は下げ止まっている。
地域要因の将来予測市街地中央部に位置する品等良好な住宅地域であり、地価の下落により値頃感が出てきており、有効需要は回復している。
市場の特性 同一需給圏は、青森市街地中央部及び東部の住宅地域。需要者は当該圏域に地縁性を有する30∼40歳代の第1次取得者層が中心である。土地区画整理事業に伴う宅地分譲等の供給圧力等によって地価は弱含みである。土地は120∼200㎡程度で総額600∼1，000万円、新築の戸建物件は、2，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因青森市の人口は減少、世帯数はほぼ横這い。県内の景気は、緩やかに持ち直しているものの、企業の業況感は非製造業を中心に慎重化している。

東海林信行氏による調査レポート

不動産鑑定士東海林信行
価格48,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性・住環境良好で、高値感があるため需要は弱含みで推移していたが、最近は底値感から需要は底堅く、地価は横這い傾向で推移している。
地域要因の将来予測市中心部に近い利便性・住環境良好な住宅地域で現状維持で推移すると予測する。地域経済低迷により高額物件に対する需要は弱含みで推移していたが、底値感から需要は底堅く、地価は横這いで推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は当市中心市街地の住宅地域。需要者の中心は当市在住の比較的高所得の勤労者、自営業者等の一次取得者層であり、画地規模によってはマンション業者等による需要も見られる。郊外の優良住宅地の供給圧力や地域経済低迷による買控え、さらには分譲マンションとの競合などから有効需要の減退傾向が続いている。土地は200㎡程度で1，000万円程度、新築の戸建物件は2，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因人口は減少、世帯数は増加傾向。景気は回復傾向にあり雇用情勢は改善しているが、地域経済は依然低迷状態で土地需要は全般的に低調。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度8191282
北緯 140度7644746

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

青森県青森市大字原別字上海原５番青森県青森市大字浦町字野脇１５９番１青森県青森市大字松森字佃１７８番１５青森県青森市大字浅虫字螢谷６５番７４青森県青森市大字鍛治町２８番青森県青森市大字塩町３２番１青森県青森市大字沖舘字篠田４番１７青森県青森市大字新浜町７番１ほか２筆青森県青森市久須志３丁目３２０番１２青森県青森市合浦２丁目８番７６外青森県青森市中央３丁目８番１８青森県青森市大字桑原字稲葉１３７番２１４青森県青森市本町５丁目４番２７青森県青森市本町２丁目２番１１青森県青森市中央１丁目３番２青森県青森市本町１丁目１番３０青森県青森市桜川８丁目５４６番６青森県青森市大字筒井字八ツ橋６３１番青森県青森市本町１丁目４番５青森県青森市堤町２丁目１３番５青森県青森市奥野３丁目２４８番１２青森県青森市花園２丁目４９２番２０青森県青森市緑３丁目１０番２２青森県青森市桜川７丁目６７７番青森県青森市浪打２丁目４９５番４３青森県青森市中佃２丁目２１４番３外青森県青森市中央２丁目３番８青森県青森市橋本３丁目５番４青森県青森市大字浦町字奥野３４７番９青森県青森市本町３丁目８番１３青森県青森市大字野内字菊川６１番３外青森県青森市南佃１丁目２５番４外

参考：近隣駅の地価相場

筒井駅(地価相場 43,500円/㎡)東青森駅(地価相場 41,300円/㎡)青森駅(地価相場 42,700円/㎡)小柳駅(地価相場 40,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード