青森県青森市旭町２丁目１９８番１１３(青森駅・筒井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


39,600円

2017年01月01日に行った青森県青森市旭町２丁目１９８番１１３(青森県青森市旭町２−１６−２４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,600円/㎡としました。

青森県青森市旭町２丁目１９８番１１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県青森市旭町２丁目１９８番１１３
住居表示旭町２−１６−２４
価格39,600円/㎡
交通施設、距離青森、2,000m
地積227㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅にアパート等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況西6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森浩一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士森浩一郎
価格39,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因生活利便性は割合良好だが、土地区画整理等により郊外の良好な住宅地が大量供給され、当地域の住宅地に対する需要はやや低調である。
地域要因の将来予測市中心部に比較的近い熟成した住宅地域だが、南方郊外の区画整理等による良好な住宅地の大量供給等により需要はやや低調である。しかし、地価は既にかなりの低水準で、今後下落率は縮小傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、青森市市街地周辺の住宅地域。 需要者は当市内に居住する40歳代前後の1次取得者層が中心である。 継続的な人口減少や地域経済低迷等の影響に加え、土地区画整理事業等により住宅地の供給が過剰傾向にあって、市街地周辺の既成住宅地に対する需要は全般的にやや弱含みで推移している。 土地は200∼250㎡程度で800∼1，000万円、新築の戸建物件の供給は少ないが、2，300∼2，500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因当市の人口は減少、世帯数横這い。景気は緩やかな持ち直し傾向にあるものの、人口減少、高齢化の進行等から住宅地需要は弱めの動きが続いている。

宮本寛治氏による調査レポート

不動産鑑定士宮本寛治
価格39,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因長期不況に加え、周辺地域における宅地の供給過剰の影響も見られることから、宅地需要は減少傾向で推移している。
地域要因の将来予測利便性の良い熟成した住宅地域であるが、周辺地域における優良な住宅地の供給により、近隣地域の土地需要は頭打ちで、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は青森市街地周辺の住宅地域。需要者は当市に居住する30∼40歳代の1次取得者が典型であり、自己の居住用住宅の建築を目的とした取引が中心である。市街地周辺部における良質な宅地供給が潤沢である一方、長期不況を反映した買い控え傾向で需要は弱含みで推移している。土地は700万円∼1，200万円、新築戸建物件は☆☆2，000万円∼2，500万円前後が需要価格帯である。
一般的要因青森市の人口は減少、世帯数はほぼ横這い。県内の景気は、緩やかに持ち直しているものの、企業の業況感は非製造業を中心に慎重化している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌,泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度8157029
北緯 140度7391876

参考：該当物件周辺マップ

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青森県青森市大字新町６番ほか１筆青森県青森市大字寺町４６番４８青森県青森市大字新浜町７番１ほか２筆青森県青森市大字大野字長島７５番１６ほか１筆青森県青森市中央３丁目８番１８青森県青森市中央１丁目３番２青森県青森市大字大野字金沢８８番１８青森県青森市中央２丁目３番８青森県青森市桂木３丁目１４番１５外青森県青森市大字野内字菊川６１番３外

参考：近隣駅の地価相場

青森駅(地価相場 42,700円/㎡)筒井駅(地価相場 43,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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