青森県青森市本町５丁目４番２７(青森駅・筒井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
69,900円
2016年01月01日に行った青森県青森市本町５丁目４番２７(青森県青森市本町５−４−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を69,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 青森県青森市本町５丁目４番２７ |
| 住居表示 | 本町５−４−１８ |
| 価格 | 69,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 青森、1,500m |
| 地積 | 219㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中低層の飲食店が多い普通商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南25.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
山本善長氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山本善長 |
|---|---|
| 価格 | 70,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 飲食店が多い商業地域であるが、客足は年々減少傾向にあり、商業形態の変化に伴い土地需要は弱く、地価も若干ながら下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 飲食店舗を中心とした商業地域として推移してきたが、地域経済の低迷等により、商況は停滞傾向にあり、事務所等も見られる等変化しつつあり、今後の地価は景気動向に相当程度左右されるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は当市街地中央部の商業地域で、特に本町地区を中心とした飲食店舗の立地可能性を有する地域に代替性が強く認められる。需要者は市内および県内外の法人が中心と思われる。地域経済低迷の影響により客足の減少が続き、古くからの商業地に対する需要は弱含みで、近年は歓楽街における飲食店舗の賃貸需要は大幅に低下している。取引される価格は需要者の資金規模、利用目的等により区々であり需要の中心となる価格帯は見出し難い。 |
| 一般的要因 | 当市郊外では大型、複合型商業施設が出店し集客力を高めているが、既成商店街は衰退傾向にあり地価も下落幅は縮小しつつも下降傾向を続けている。 |
森浩一郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 森浩一郎 |
|---|---|
| 価格 | 69,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特に変動はない。 |
| 地域要因 | 飲食店舗が多く、景気動向が敏感に商況に反映する商業地域であるため、長引く地域経済の低迷により需要は引き続き減退傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 中低層の飲食店舗に小売店舗も混在する商業地域だが、商業形態の変化や地域経済の長期低迷に加え消費税率引き上げの影響等もあって商況不振で、需要減退に伴い地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、青森市市街地中央部の商業地域。 需要者は、当市内の事業経営者を中心とする県内資本のほか、賃貸向けビル用地等を取得する資本力のある県外法人も含まれる。景気の長期低迷により消費動向は低調で、また郊外への大型店進出等により市街地中央部の商業地域は衰退傾向にあり需要は低調である。 需要の中心となる価格帯は資金規模、利用目的等によりまちまちで特定し難いが、土地・建物総額で概ね5，000∼6，000万円程度とみられる。 |
| 一般的要因 | 商圏人口の減少、商業形態の構造的変化等により経営環境は依然厳しいが、最近県内及び当市の経済は総じて緩やかな持ち直しの動きが続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 40度825694 北緯 140度7510727 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
青森駅(地価相場 42,700円/㎡)筒井駅(地価相場 43,500円/㎡)東青森駅(地価相場 41,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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