青森県青森市奥野２丁目１３２番５９(筒井駅・東青森駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


39,500円

2017年01月01日に行った青森県青森市奥野２丁目１３２番５９(青森県青森市奥野２−７−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,500円/㎡としました。

青森県青森市奥野２丁目１３２番５９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県青森市奥野２丁目１３２番５９
住居表示奥野２−７−７
価格39,500円/㎡
交通施設、距離青森、3,400m
地積176㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北西5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

千葉篤志氏による調査レポート

不動産鑑定士千葉篤志
価格39,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路条件が劣るものの、底値感が鮮明となり、表通りで街路整備事業が行われている等の影響もあり需要は回復しつつある。
地域要因の将来予測低層住宅地域として熟成しており、今後も同程度の住環境を維持すると予測する。周辺地域での住宅地供給は多いものの、地価はほぼ底値となったことから、当面は横ばい状態で推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は青森市中心部周辺の住宅地域。需要者は地縁や通勤圏、子供の学区等がある1次取得者層が中心で、同一需給圏外からの転入者はあまり多くない。県内景気は持ち直しており、当地域の住宅地も底値感から需要が回復しつつある。土地は160㎡∼240㎡で600万円∼950万円程度、新築戸建物件は2，500万円前後が需要価格帯と認められる。
一般的要因当市の人口は微減、世帯数は微増。県内景気は回復傾向にあり、低金利などの影響もあって住宅投資は緩やかに持ち直している。

宮本寛治氏による調査レポート

不動産鑑定士宮本寛治
価格39,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路状態がやや劣るものの、利便性は比較的良好なことから、需要は回復基調にある。
地域要因の将来予測ほぼ熟成した既成住宅地域であるが、地域経済の低迷や住環境良好な住宅地の供給増等により当地域に対する有効需要はやや弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、青森市中心市街地周辺の住宅地域。需要者は当市内に居住する30∼40歳代の1次取得者層が中心である。地域経済低迷による買い控え傾向に加え、近年住宅地の供給が過剰気味で、当地域の需要は減退している。土地は150∼250㎡程度で600∼1，000万円程度、新築戸建物件の供給は少ないが、3，000万円程度までが需要の中心である。
一般的要因青森市の人口は減少、世帯数はほぼ横這い。県内の景気は、緩やかに持ち直しているものの、企業の業況感は非製造業を中心に慎重化している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度8138981
北緯 140度7609418

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

筒井駅(地価相場 43,500円/㎡)東青森駅(地価相場 41,300円/㎡)青森駅(地価相場 42,700円/㎡)小柳駅(地価相場 40,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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