地域要因

県立香川中央病院の新築移転による幹線道路の新設等が周辺の不動産取引に及ぼす影響を注視する必要がある。

地域要因の将来予測

用途混在地域で格別の変動要因はないが、県立中央病院の新築移転が周辺土地取引に及ぼす影響を注視する必要がある。地価は現下の経済情勢からやや軟調傾向にあるが、値頃感から下落率は縮小するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が成立していないため収益価格は試算しない。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる市場実態に鑑み、現実に発生した取引の経済事象を価格判定の基礎とし市場性を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお代表標準地とは概ね価格均衡を得ていることは確認した。

地域要因

空室率は高水準にあるほか、取引は低調である。地域要因に特に変動はない。

地域要因の将来予測

高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であるが、地域要因に特に変化はなく現状を維持するものと予測する。需要は少ないが値頃感等から地価は下落傾向から横ばい傾向に推移するものと考えられる。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い事例はないが市場性を反映できたものと考えられる。当該地域の賃貸市場は成熟しており収益性を反映した収益価格を重視すべきと考えられるが、空室率は高水準を維持しており、また、賃料はやや下落傾向にあることから、比準価格に比較してやや低位に求められた。よって本件では市場性を反映した比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量し、他の標準地等とのバランスを考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変動はないが、値頃感が生じており、当該地域の需給動向に変化が窺われる。

地域要因の将来予測

当該市中心部に比較的近い既成の商業地域で、今後もほぼ現状を維持するものと予測する。店舗・事務所等の需要は低調であるが、値頃感から、地価は今後回復傾向で推移するものと思料する。

価格決定の理由

 事務所・店舗等の賃貸需要が低迷しており経済価値に即応する適正な賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方比準価格は、近隣地域に近い事例を含め、広圏域からも概ね信頼性の高い事例を採用し得た。本件では現実の取引市場で生起した取引価格を適正に比準した実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討も踏まえ、需給動向も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

髙松駅前の商業地域であるという地域環境に特段の変化はない。地価は値頃感から横這い傾向で推移。

地域要因の将来予測

 JR高松駅を核として再開発された比較的用途多様な駅前商業地域で、当面、現環境を維持するものと思料される。地価は値頃感からほぼ横ばい傾向で推移しており、今後も当分の間この傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

 一部地域を除く店舗・事務所等の賃貸需要の低迷下、賃料の硬直性もあり必ずしも経済価値に即応した適正な賃料が徴収されず、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格はやや広圏域からではあるが概ね信頼性の高い事例を収集し得た。底地の事例も含むが適正に更地価格補正がなされている。本件では取引価格を比準した実証的で規範性が高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との価格検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺でマンション建設も行われているが相対的地位に特に変化はなく中心部商業地の需要はほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

店舗・事務所ビルが概ね建ち並んでおり地域的に大きな変化はなく概ね現状のまま推移するものと予測される。分譲マンション等としての利用も見られるが、地価は弱含みで推移するものと考えられる。

価格決定の理由

賃貸市場が低迷しており経済価値に見合った賃料が徴収されておらず、収益価格は、低位に求められた。比準価格は、類似の商業地域の取引事例から求めたもので、市場性を反映し、実証的な価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域の要因集積度に注目すべき変化はなく、その相対的地位についても比較的安定した状態で推移しているものと判定される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格については、地域の賃貸市場の現状（用途の多様性を有するため、標準的賃料水準の把握が困難）を前提とした場合、その試算精度に係る相対的劣位性を指摘できる。他方で比準価格は属する地域の不動産市場の実態を反映した客観的規範性を高いレベルで具備するものと判定される。従って本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討及び属する地域の現状及び将来動向等を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

格別の変動はないが良好な住環境を維持しており、数少ない優良物件に対する需要は堅調である。

地域要因の将来予測

中心部に近接したステイタスを有する優良住宅地域としてほぼ熟成しており、今後も現在の居住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は現実に発生した取引の経済事象を価格判定の基礎とした価格であり信頼性は高い。収益価格は近隣地域が居住環境を重視し自用目的の取引を中心とする優良住宅地域であること等から、経済価値に即応した賃料が収受され難いため低位に求められた。従って、市場性を反映した価格としてより説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

存立の基盤となる地域要因の絶対的集積度に大きな変化はなく、相対的地位についても安定的に推移しているものと判定される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、実際に成立した取引データを基礎として対象不動産の市場価値を導出したものであり、その試算値はマーケットの状況を十分に反映した結果であると定義される。他方収益価格は、賃貸市場の実態（混在地域としての特性が併存するため規範的な賃料水準が存在しない）に鑑み、その相対的信頼性は劣るものと判断される。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地からの検討も踏まえ、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動はないが、旧来からの既成市街地でのマンション需要は底堅い。建築費等の上昇及び用地供給等が懸念される。

地域要因の将来予測

利便性の高い良好な居住環境を有する地域で、今後とも同様に推移するものと予測する。マンション業者の需要に比して既成市街地内でのマンション用地の供給は少なく、地価は概ね強含みに推移するものと予測。

価格決定の理由

比準価格は、マンション用地等となりうる比較的面大地の事例から比較しており、実証的である。他方、主に県外からの借上げ社宅等の賃貸需要はやや弱く、収益価格はやや低位に求められた。開発法による価格は、最有効使用がマンション用地であり、需要者の行動をより反映した価格と言える。以上より比準価格と開発法による価格を関連付け、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

やや画地規模の小さい住宅地域で、地域要因に特別な変動要因はない。人気の高い他地域との比較においては、相対的な需要はやや低迷している。

地域要因の将来予測

都心部近郊の住宅地域として、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準は、値頃感が生じている状況にあり、底値圏を見据えた動きで推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺に存する共同住宅は画地規模が大きいものが一般的である。対象標準地程度の画地規模では十分な立体利用を享受し得ないため、収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模事務所・店舗等の存する商業地域だが、消費低迷や郊外移転等によりこれら用途への需要は減退し、住居系用途の比率が高まっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は地域的特性等が類似する信頼性の高い取引事例から求められた。一方、収益価格は空室増等需給の悪化から適正賃料を収受し得ないため低位に求められた。自用目的の取引が多い地域の現状を踏まえ、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点から、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との比較検討も行なって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

県立中央病院跡地の再開発が周辺土地の需要喚起に及ぼす影響を期待感を込めて注視する必要がある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は周辺商業地の取引を価格判定の基礎とした価格であり信頼性は高い。収益価格は近隣地域が自用目的の取引を中心とし、かつ空き店舗等も見られることから、経済価値に即応した賃貸市場が形成され難いため低位に求められた。従って、市場性を反映した価格としてより説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域要因に特別な変動要因はない。工業地の需要は不透明な側面があるものの、地域西方の県立病院移転並びに周辺の道路整備等が行われた。

地域要因の将来予測

工業地としてほぼ熟成しておりほぼ現状と同様なあり方で推移するものと思料されるが、新規投資意欲を喚起する要因に乏しく、地価は下落基調で推移するものと予測するが、値頃感も生じている。

価格決定の理由

自社工場が多く賃貸市場が未成熟であり、賃貸工場の事例が見い出せないため収益価格は試算しない。工業地として自己使用目的で取引され、市場で実際に取引された価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。したがって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。