地域要因

地域要因に格別の変動はない。一般住宅の中に空地も見られる地域であるが、当該地域の宅地需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。地価水準は堅調に推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅等も見られるが、画地規模等を考慮して賃貸事業は困難であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は市場の実態を反映した実証性の高い価格である。したがって、比準価格をもって、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、単価と総額の観点からも妥当性を有するものと判断した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。一般住宅の中に共同住宅等が見られる地域であるが、当該地域の宅地需要は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。地価水準は若干の上昇傾向にあると予測する。

価格決定の理由

当該地域は一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であるが、画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難であるので収益価格を試算しなかった。当該地域は快適性を重視する住宅地域であるため、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると思われる。よって、市場性をより反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。農家住宅等も混在する住宅地域で、当該地域の宅地に対する需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は、農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと思われる。地価は、やや下落傾向にあると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的である。画地規模等から賃貸経営上合理的な共同住宅の想定が困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域でもないことから、本件鑑定評価においては、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、現実の市場性を反映する事例より求めた実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。整然とした既成住宅地域で、当該地域の宅地に対する需要は安定傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅等の建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと思われる。地価は、安定傾向にあると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心である。画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難であるため、本件鑑定評価においては、収益価格は試算せず、現実の市場性を反映する事例より求めた実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、この価額は、代表標準地から検討した価格とも均衡を得ており妥当である。

地域要因

商業施設のオープンで利便性が向上した住環境良好な地域で、安定的な需要を背景に地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ、JR土山駅から徒歩圏内の住宅地域であり、周囲に商業施設もあり需要は堅調である。地価は当面安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を十分収集しえた。一方標準地は戸建住宅団地内に存し、賃貸は定期借家事例が散見される程度で収益資料の収集は困難であるため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域としての性格より、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが妥当と認められることより比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

街区の整然性を備えた住宅団地内で概ね実需水準とみられ地価は横這いとなった。

地域要因の将来予測

当該地域は熟成した住宅地域で、急速な変化は見込めず当分現状維持するものと予測する。概ね実需水準にあり地価は今後もほぼ横這い傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

周辺にはハイツ等も介在するが、戸建住宅用に開発された団地内で、戸建賃貸住宅が存在しても転勤等特殊な事情に基づくものが中心であり、経済的に賃貸住宅が成り立つ地域ではなく、自用目的の取引が中心であるとみられるため収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅が建ち並ぶ旧来型の住宅地域であり、地価は概ね安定的である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された住宅地域にあって、居住の快適性等を重視した自用目的での取引が支配的である。従って、仮に、戸建賃貸が存在しても転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないこと等から、収益価格の適用を断念した。よって代表標準地との比較検討を踏まえ、市場の特性を反映し、規範性を有する取引事例より求めた比準価格を以て、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特に変動はないが、駅から徒歩圏であり需要は安定的である。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか小売店舗等が見られる住宅地域であり、当分は現状を維持するものと予測する。駅徒歩圏にあり需給は安定的であることから地価は概ね横ばい傾向であり今後も同様に推移すると予測する。

価格決定の理由

明石市西部の住宅地域であり、周辺にはアパート等も見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない。また画地規模が小さく共同住宅の想定は困難であるため収益価格は試算しなかった。当該地域は快適性を重視する住宅地域であるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地に存する標準的な住宅地域で、安定的に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅や農家住宅を主とした戸建住宅地域として概ね熟成しており、今後もほぼ現況が維持されていくものと予測する。

価格決定の理由

標準的な画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。快適性を指標とした自用目的の取引が中心であるため、比準価格について代表標準地を規準とした価格との均衡、及び単価と総額について妥当性の検証を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大規模臨海工業地域の北方に存し、山陽電鉄沿線で、地域要因に特段の変動は見られないが、価格水準は比較的手頃で地価の下落幅は縮小傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には賃貸アパート等も見られるが、対象標準地は規模が小さく市場性のある賃貸共同住宅の建築を想定することが困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用は断念した。近隣地域及びその周辺においては、居住の快適性及び利便性を重視した自己居住目的の取引が中心であることから、市場の特性を反映した規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

山陽電鉄沿線の各駅周辺の商業地域は、郊外型の大規模店舗へ顧客が流出する傾向にあり、需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小店舗が多く見られる近隣商業地域であるが、郊外型の大規模店舗へ顧客が流出する傾向にあり、需要はやや弱含みである。また、地価水準は、微減傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格の査定にあたっては、おおむね同一需給圏内の類似地域等にかかる適切な事例を選択し得た。一方、当該地域の賃貸市場の成熟の程度は必ずしも高いとはいえず、収益価格はやや規範性に欠ける。よって、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、上記の手順により決定した鑑定評価額は代表標準地から検討した価格と均衡を得ている。